八达楼项目改造发展建议.pptVIP

报告结构 本策划报告的思路： 第一部分：项目分析 1、项目经济指标分析 2、项目经济指标分析 3、项目现状分析 4、项目区域环境分析 4、项目分析总结 第二部分：市场环境分析 1、公寓市场分析 2、公寓客户分析 3、商业市场分析 3、商业市场分析 3、商业市场分析 3、商业市场分析 3、商业市场分析 4、商业客户分析 5、市场分析总结 第三部分：项目定位 1、项目整体定位 1、项目整体定位 2、公寓定位 2、公寓定位 3、商业定位 3、商业定位 4、商业业态规划 第四部分：物业改造建议 1、立面改造建议 2、平面改造建议 2、平面改造建议 2、平面改造建议 第五部分：营销统筹 1、销售周期 改造建议： 将原有外立面的瓷砖改为铝塑板外包，显示出现代感、科技感。 局部可挑出部分墙体、架子，空间上虚实结合，丰富空间层次感。 裙楼立面局部改为玻璃幕墙，提升项目的品质感。 改造费用控制在20万元左右。 改造建议： 北面临街主入口处增设自动扶梯，加强垂直交通，提高2、3层商铺的价值。 大部分划分为小面积铺位，局部保留面积稍大的铺位做为主力店。 东面入口处扩大，将展示面打开，营造更多的街铺。 一层西面的商场办公、管理室、库房等移至南面，减少进大而带来影响。 扶梯设置费用在50万元左右。 原平面图 南移 入口扩大 增设扶梯 增设扶梯 增设扶梯 修改后平面 修改后平面 特卖场 休息区 休息区 特卖场 将部分商铺前期保留作为特卖场及客户休息区，促进整个商业的人流及经营状况，后期出售。 高调亮相，预热启动 高端形象导入、开盘 前客户登记 开盘强销期 时间阶段 工程 进度 销售 节奏 营销 强度 全面改造 销售中心开放 改造完成 　启动期 （09.10－09.11） 　造势期 （09.11－09.１2） 引爆期 （10.１－春节前） 2、销售策略 公寓先动，商业同步 可以预计本项目公寓部分销售速度快，单价高； 商业部分，一层小铺由于门槛低，只需推广顺利，无需担心； 二三层将是项目招商难点； 公寓旺销带来商业信心及人流，同时回款得到保证； 商业可借势住宅，完成前期招商运营； 二三层商铺招商建议给予较长免租期，试行6个月免租，同时进行带租约销售，提升二三层商铺利润； 3、推广安排 南宁国际电子贸易中心 北湖片区户外引导 早报软文炒作 项目片区原住居民数量大，人流量大，而项目体量较小，不适宜大规模 广告投入，因此“精准营销”是本项目推广核心思路； 商业招商必须塑造经营预期，软文炒作搭配形象店入驻是本项目商业的 市场突破口； 4、收益分析 Global Vision REGLONAL STRATEGIES 国际视野 地方战略 Global Vision REGIONAL STRATEGIES 国际视野 地方战略 八达楼项目改造发展建议 一、项目分析 二、市场环境分析 三、项目定位 四、物业改造建议 五、营销统筹 快速销售 快速回款 速度为王 现金为王 鉴于本项目的特殊性，项目组经过对项目情况和市场的分析，认为本项目销售时间不宜过长，建议在为开发商实现较高利润的基础上，力求快速销售，为开发商快速回笼资金。本策划报告将以此思路展开。 公寓体量小，套数少。 户型开间较小，仅3.6m。 几乎所有单位均没有设计阳台，实用性相对较低。 4楼北面单位可利用露台赠送面积。 公寓部分 本项目公寓部分共有5层，每层17套，户型面积30㎡~50㎡，每层建筑面积约680㎡，公寓共85套，总建筑面积约3400㎡。 本项目裙楼部分共有3层商业，每层约3000㎡，商业总建筑面积约9000㎡。 设置有4个人行楼梯，其中2个为3.5m开间的宽敞楼梯。 商业体量适中，宜开发中大型商业市场。 项目进深约60米，水平交通的人行距离相对较大。 垂直交通不够完善，实际仅靠2个楼梯联系2、3层卖场。 商业部分 建筑临街而立，具有一定的昭示性。 原有外立面形象较差，品质感较低。 周边环境较为脏乱，多为路边摊贩。 门前广场面积较小，不够开敞。 云星·城市春天 项目地处北湖老城区，位置相对较偏，周边生活配套完善，路网四通八达，公交系统较为欠缺，背靠广西卷烟厂，北面及东面与明秀小区仅一街之隔，距南城百货、南棉商业街、云星·广东商城、盛天名都等商业住宅项目有一定距离。 本案 盛天名都 北湖国际布艺城 广西卷烟厂 南城百货 苏宁电器 明秀小区 明秀小区 南棉宿舍 南宁28中 南师附小 北湖市场 通过以上分析，我们对本项目可以总结出以下几点： 项目地