青岛青石湾·天鹅湖项目前期策划报告服务汇报文件.ppt

青石湾.天鹅湖项目 （服务汇报文件）;目 录：;青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响;宏观市场综述——青岛概况;01-07年土地供应分析; ;市场现状分析：——房地产市场综述;—— 国家、地方多项政策出台，房地产市场受打压; 国家及青岛市经济发展稳定，给房地产市场发展提供良好支撑； 虽然目前全国楼市均受政策影响，进入低潮调整期，但从多方数据 （客源构成、购买动因、价格增长比例）来看，青岛地产市场泡沫 相对较小，其影响程度远低于一线城市。另外，从市场现状来看， 成交量并未大幅减少，部分楼盘不降反涨，虽有部分客户持币观望， 根据以往经验，预计明年下半年全面回暖。;青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响; 青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。 南濒黄海，北、???皆与胶南接壤。 总面积275平方公里，含6个街道办事处，共162个行政村，现状人口约58万人。 国务院首批的14个国家级经济技术开发区之一。建区二十多年来，已成长为投资环境良好、开放型 经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住的现代化新城区。 ;;;西 ——城区西部产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向之一;;;城市配套：——董家口港;;开发区经济走势：; 规划开发区建设空间沿“一心，三湾，两带”展开，形成以“三湾”为中心，向外呈发散状展开的不规则带形城市空间布局结构。 “一心”即西海岸行政商务、文化娱乐、商贸综合中心。 “三湾”即唐岛湾、前湾、薛家岛湾。 “两带”指向北沿胶州湾高速公路形成的工业产业发展带和南部向西沿滨海公路形成的居住、旅游产业发展带。;注： 项目位于建设中的安子码头大型城市中央居住区，同时又临行政商务中心的长江路和凤凰岛旅游渡假区，南侧临近滨海大道，随着隧道的通车，项目所在区域将是开发区距青岛市南区最近的区域，伴随整个城区的发展，该地块未来将是炙手可热的重点区域。; 西海岸开发，大港口、大工业、大炼油，跨海大桥、隧道等项目为开发区经济增长提供十足动力， 区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展 ； 开发区的房地产市场在2008年受全球金融危机的影响也一度受挫，2009年随着国内经济形势的回暖 复苏，2010年4月新政推出后，产生一定政策影响，但随着城区众多利好和发展，观望情绪渐消； 板块分区明显，基本形成以滨海大道为主轴的滨海区（含唐岛湾、薛家岛南部）、以长江路为轴的 城市核心区，建设中的安子居住区和保税区以及黄岛老城区五大主要板块； 产品形态供应目前以高层住宅为主 ，楼盘品质普遍提高，但同质化较严重； 开发区置业客户中，因城市移民和产业移民促成的外来客源、因区域发展和海景优势而促成的度假投 资客户为主流，两者约占总购房者的70%以上； 整体开发体量大，热点区域相对集中，08年前主要集中唐岛湾滨海大道北侧、长江路区域，09年 的开发热点转向薛家岛区域，2010年后，主要开发安子大型居住区及唐岛湾中心商务区。;竞争区域;住宅竞争市场;青岛房地产市场 近年来整体走势及政策影响; 参考区域解析; 参考区域解析;青岛市别墅分布图; 参考区域解析; 参考区域解析; ● 青岛的别墅目前最为集中的区域为即墨温泉镇及周边和城阳铁骑山路附近，以山景或海景为主要卖点。未来几年，预计在别墅的发展趋势将向开发区金、银沙滩区域和青岛高新区逐步转移。 ●目前，市面上独栋别墅面积大多在350-500平米之间，双拼别墅在260-320平米之间。价格为即墨温泉镇多在1.5万元/平米左右；城阳（郊区）别墅在7000-15000元/平米之间；崂山区沙子口周边2万元左右；而市区前海已涨至5、6万元/平米，最高的达到8万元/平米以上。 ●目前别墅项目集群化发展明显，但多数别墅面临配套不全、人气不高的窘境；且尚无项目依托旅游资源优势进行发展。;分享案例 深圳华侨城 ;这种开发模式可以整合多种资源，旅游资源，酒店资源，商业资源，并且控制这些资源，达到整体水平保持在高档产品的路线上。 主题旅游资源带来人气和知名度，而高档酒店群更加提升片区的档次，开发的住宅、商业和写字楼不仅可从中获得竞争优势，达到更高的档次，同时也为旅游和酒店提供了后备的资源，使“这里的夜空永远不寂寞”。;天鹅湖开发有别墅、星级酒店、商业街、以及希望引入的雪茄吧、跑马场等业态…… 天鹅湖以地产为先，相关产业相继开发， 但基本上这种开发模式和华侨城的成片综合开发，有异曲同工之处。 因为天鹅湖不