居住区规划概论.ppt

(2)住宅用地范围的确定 以居住区内部道路红线为界，宅前、宅后小路属住宅用地；如住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界线时，通常在住宅的长边以住宅的1／2高度计算，住宅的两侧一般按3—6m计算；与公共服务设施相邻的，以公共服务设施的用地边界为界；如公共服务设施无明确的界限时，则按住宅的要求进行计算。 (3)公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界线的公共服务设施按基地界线划定，无明确界限的公共服务设施，可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限。 (4)住宅底层为公共服务设施时用地范围的确定 当公共服务设施在住宅建筑底层时，将其建筑基底及建筑物周围用地按住宅和公共服务设施项目各占该幢建筑总面积的比例分摊，并分别计人住宅用地或公共服务设施用地内；当公共服务设施突出于上部住宅或占有专用场地与院落时，突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计人公共服务设施用地内。 (5)道路用地范围的确定 城市道路一般不计人居住区的道路用地，居住区道路作为居住区用地界线时，以道路红线的一半计算；小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道；公共停车场、回车场以设计的占地面积计人道路用地，宅前宅后小路不计人道路用地；公共服务设施用地界限外的人行道和车行道均按道路用地计算，属于公共服务设施专用的道路不计人道路用地。 (6)公共绿地范围的确定 公共绿地指规划中确定的居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括住宅日照间距之内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地。院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界线的划定参照下图。 3、2技术经济指标 项目 居住户数 居住人数 总建筑面积 住宅建筑面积 平均层数 住宅建筑净密度 单位 户 人 万m2 万m2 层 % 居住区的技术经济指标 （a） 项目 住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积毛密度 人口净密度 人口毛密度 容积率 每公顷土地开发费（测算） 单方综合投资（测算） 单位 m2/ hm2 m2/ hm2 人/ hm2 人/ hm2 ? 万元 万元 （b） 3、2技术经济指标 3.2.1平均层数 3.2.2住宅建筑净密度 3.2.3住宅建筑面积净密度 3.2.4住宅建筑面积毛密度 3.2.5人口净密度 3.2.6人口毛密度 3.2.7容积率 3.2.8住宅用地指标 3.2.1平均层数 平均层数是指各种住宅层数的平均值. 一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。其计算公式如下： 住宅平均层数 住宅基地总面积 住宅总建筑面积 = （层） 3.2.2住宅建筑净密度 住宅建筑净密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关，在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。 住宅建筑净密度 住宅用地总面积 住宅建筑基底总面积 = （%） 3.2.3住宅建筑面积净密度 住宅建筑面积净密度 住宅用地总面积 住宅总建筑面积 = （m2/hm2） 3.2.4住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积毛密度 居住用地总面积 住宅总建筑面积 = （m2/hm2） 3.2.5人口净密度 人口净密度 住宅用地总面积 规划总人口 = （人/hm2） 3.2.6人口毛密度 人口毛密度 居住用地总面积 规划总人口 = （人/hm2） 3.2.7容积率 容积率 总用地面积 总建筑面积 = 即，总建筑面积（毛）密度 3.2.8住宅用地指标 住宅用地指标决定于四个因素 (1)住宅居住面积定额(m2／人); (2)住宅居住面积密度(m2／人); (3)住宅建筑密度(％); (4)平均层数。 平均每人住宅用地 层数X住宅建筑密度X平面系数 平均每人居住面积定额 = （m2/人） 或= 住宅总居住面积 每人居住面积定额X住宅用地面积 （m2/人） 3、3居住区总造价的估算 居住区的造价主要包括地价、建筑造价、室外市政设施、绿地工程和外部环境设施造价等。此外，勘察、设计、监理、营销策划、广告、利息以及各种相关的税费也都属于成本之内。 地价对居住区建设的总成本，特别是对每平方米居住建筑面积的综合成本起着决定性作用。 建筑造价包括住宅与配套公共服务设施的造价．住宅造价一般与住宅层数密切相关，如一般的不设电梯的多层住宅的造价只有高层住宅造价的l／2左右。必须提出，虽然高层住宅造价高于多层住宅，但高层住宅能节约用地，提高土地的利用效益，减少室外市政工程设施投资及征地拆迁等费用。 室外市政设施工程和外部环境设施费用是指居住区内的各种管线和设施，如给排水、供电、供暖、煤气、电讯(电话、电视、电脑等)等管线与设施以及绿化种植、道路铺砌、环境设施小品等。 居住