第九章丶房地产经济周期.pdf

第六章、房地产经济周期 本章本章的主要目的与要求求是：理解解 房地产市场经济运行中周期性波动现 象的特点及其原象的特点及其原因，了解国内外房了解国内外房地 产业的周期发展状况及主要影响因素。 1 第第一节节、房地产经济周期概述房地产经济周期概述 • 一、宏观经济周期与房地产市场周期运动宏观经济周期与房地产市场周期运动  （一）、经济周期与房地产景气循环 对于“经济周期”的研究，一般是以 国民经济的总体运行国民经济的总体运行 （（即宏观经济即宏观经济））为对为对 象的，很少涉及某一具体行业或产业。然 而而，，由于房地产业作为基础性和先导性产由于房地产业作为基础性和先导性产 业，具有“一荣皆荣，一损皆损”的产业 关联度关联度，，房地产市场的发展规模和运行质房地产市场的发展规模和运行质 量往往成为特定地区经济发展的“晴雨 表表”，，因而备受社会的关注因而备受社会的关注。 2 1、经济周期波动的含义和类型 在科技领域中，对周期现象的理解包含两个特征，即： 等间隔性和重复性。在数学上表示为F （X ）=f （X+T ），T 为周期为周期。。而任何经济周期都不是机械的而任何经济周期都不是机械的、、完全规则的形态完全规则的形态，， 我们可以在平均的、概率的意义上发现周期，但经济周期 明显地不具有等间隔性的特点。 含义含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程经济周期是指经济现象或变量在连续过程 中重复出现涨落的情况。所强调的只是再现性、 重复性重复性。。 经济周期（business cycles ）强调反复发生涨落的 波动形态，但不是定期的；经济周期的持续期间 从一年到十年、二十年不等；它们不能再分为性 质相似、振幅与其接近的更短的周期。这三点是 美国著名经济学家密切尔美国著名经济学家密切尔 （（WW 、CC、MitchellMitchell ））和和 伯恩斯（A 、F 、Burns ）在1946年为经济周期所 下定义中所强调的，而这一定义大体被一般西方 经济学家所接受经济学家所接受。 3 类型：西方经济学家把经济周期波动按 周期长度区分为四类。 1）、短期波动（短周期）：又称基钦周 期期。。是美国经济学家基钦经研究发现的是美国经济学家基钦经研究发现的，， 其持续期间约为40个月，主要是由于企 业的库存投资的循环变化而产生的业的库存投资的循环变化而产生的。。 2 ）、中周期：又称朱格拉周期。是法国 经济学家朱格拉经济学家朱格拉 （（ClementClement JuglarJuglar ））发现发现 的，其持续期间为9至10年，主要是由 于设备投资的波动而发生的于设备投资的波动而发生的。一个朱格个朱格 拉周期约包含两个基钦周期。 4 33 ）、）、中长周期中长周期：：又称库兹涅茨周期又称库兹涅茨周期。。是美是美 国经济学家库兹涅茨（Simon Kuznets）发 现的，其持续期间为15至25年。一般认为 中长周期主要是由于建筑活动的循环变动 而引起的。（如产业结构的变化、建筑物 的房租和建筑费用的变化的房租和建筑费用的变化、建筑技术的更建筑技术的更 新、金融财政政策的变化等引发的建筑活 动的扩张动的扩张。）） 4 ）、长期