个人理财规划之买房规划案例.docx

新婚夫妇的购房计划 戴先生， 30 岁，月收入 8000 元；妻， 28 岁，月收入 6000 元。两人年终奖金都可多领 一个月。 基本支出 ：生活费 5000 元，孝养金 1000 元，交际开支 1500 元，年度旅游支出 3000 元，每 月固定偿还小额信用贷款 500 元，基金定期定额投资 1500 元，保险费支出 200 元。 目前资产： 股票型基金 20000 元，定期存款 10000（利率 4%），活期存款 5000 元。 问题： 1、 现阶段是选择租屋或购屋划算？ 2、 如果 3 年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？ 一、财务状况及分析 首先来看该家庭的资产负债情况： 资产负债表 资产 负债 项目 金额 占总资产 项目 金额 占总资产 现金，活期存款 5,000 14% 信用卡 / 信贷应付款 6,000 17% 定期存款 10,000 29% 负债总额 6,000 17% 共同基金 20,000 57% 净资产 资产总额 35,000 100% 净资产总额 29,000 83% 目前负债比率只有 17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债 项目中全是消费性贷款， 贷款利率远远高过于存款利率， 未来应优先考虑以手边存款清偿此 项负债。 其次，简要分析一下该家庭的现金流量： 现金流量表 类别 项目 金额 百分比 说明 先生年收入 78000 59.8% 夫收入贡献度 太太年收入 52000 39.9% 妻收入贡献度 收入 130,000 99.7% 工作收入 工作收入依赖度 理财及其它收入 400 0.4% 替代收入来源 年度总收入 130,400 100% 生活消费支出 94,000 72.1% 消费率 偿债支出 6,000 4.6% 财务负担率 支出 2,400 1.8% 保障型保费支出 年度总支出 102,400 78.5% 支出比率 结余 总结余 （可储蓄额） 28,000 21.5% 储蓄率 还本投资额 18,000 13.8% 固定储蓄计划 自由储蓄额 10,000 7.7% 自由储蓄率 每月支出结构分析表 消费（生活）支出 细项 金额 占总消费支出 % 食 2,000 26.7% 衣（送洗，一般添购） 1,000 13.3% 住（房租，水电气，电话） 1,000 13.3% 行（交通费，油钱） 1,000 13.3% 交际费 1,500 20.0% 奉养长辈 1,000 13.3% 消费（生活）支出小计 7,500 100.0% 从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率 78.8%，可储蓄率 21.2%，属偏低范围。 收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。 支出方面，财务负担率并不高（低于 20%），但消费率高达 72.1%，有过度消费之虞， 且外食与交际费用合计高达生活支出的 46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。 二、购屋或租屋评估 1、租屋的净现金流现值 =– 48,000 ／（ 1.03 ）– 48,000*1.06 ／（ 1.03^2 ）– 480,00* （1.06^2 ）／（ 1.03^3 ） –48,000* （ 1.06^3 ）／（ 1.03^4 ）– 48,000* （1.06^4 ）／（ 1.03^5 ） =– 46,602 – 47,959 – 49,356 – 50,794 – 52,273 =– 246,984 元。 2、购房的净现金流现值 购屋自备  20 万元，贷款利率  4.5%， 20 年房贷，每年本利摊还额  =贷款金额  60 万/ 标准 年金现值系数  13.00794  （ n=20， i=4.5  ） =46,125.67  元。 5 年房贷支出总现金流量现值  =–每年本利摊还额  * 房贷支出年金现值倍数（  n=5， i=3 ） 4.580= – 211,242  元。 假设  5 年后售屋： 当时房价 =80 万* 复利终值系数 XXX（ n=5，i=8 ） =1,175,462 元。 当时房贷本金余额 =- 每年本利摊还额 46,125.67* 房贷支出年金现值倍数 （ n=15，r=4.5 ） =495,369 元。 当时售屋净所得 =1,175,462 – 495,369=679,993 元。 售屋所得现值（ n=5， i=3 ） =586,567 元。 购屋净现金流现值 =（自备款 -200,000 ） +（5 年房贷支出总现金流量现值 -211,242 ） + （售屋所得现值 586,567 ） =175,325 元。 3、结论 因为（购屋净现金流 175,325 ）–（租屋净现金流现值 -246,984 ） =422309 元 0