长沙雨花亭高档住宅和商务楼项目市场调研报告.ppt

星沙 板块 长沙地产板块格局 板块特征 板块名称 板块特征 星沙板块地多人少价廉，而且是长沙别墅的发源地，目前星沙板块道路建设 逐渐完善，作为未来的长沙“第六区”和商业“副中心”，拥有巨大的提升 潜力。 星沙处于“长株潭都市经济圈”核心腹地，随着这一都市经济圈的进一步融 合，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将大力助推星沙经济的发展，房 产市场也将会出现强劲需求。这些都将成为星沙房地产行业发展的强劲支撑 各板块综述 中心板块综述 依托老城区的完善配套是板块最大优势： 市政配套齐全、道路畅通、生活配套设施 齐全。 规模：小规模小区 物业类型：高层为主 户型：小户型多，商业和商务项目多 价格：均价集中在5000～8000元/平方米 客户：投资客、市区二三次置业者 缺乏规模社区：中心城区地价高昂，主要是老城区，改造成本的大，所以地块规模普遍偏 小。 客户打破区域局限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者 和部分外地人。 五一路、韶山路和芙蓉路沿线是重点发展区域：中心城区的项目主要集中在五一路、韶山 路和芙蓉路沿线。 各板块综述 东部板块综述 板块发展可谓“天时、地利、人和” 芙 蓉区政府、市政配套齐全、道路畅通、与 城 市 中 心 的 距 离 近 、 众 多 实 力 开 发商 携 手、体育新城概念、周边成熟的市场。 规模：中大型规模小区 物业类型：小高层为主 户型：三房四房为主，户型较大 价格：均价集中在4000～7000元/平方米 客户：周边老板、市区二三次置业者 人民东路、万家丽路楼盘带旺整个板块：人民东路、万家丽路段楼盘云集，以人民路段为 典型，是目前除了中心城区以外楼盘均价最高的地方，个别楼盘价格甚至超过了中心区。 客户打破区域局限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者 和部分外地人。 两大板块南北辐射：该片区由芙蓉区政府核心组团、体育新城核心组团组成，由两个核心 区域向周边辐射的区域范围内，南北扩张。 两大专业市场：马王堆和万家丽的专业市场，为该区楼盘提供了大量的优质消费者，现在 组团已经成为长沙市较为成熟的高档住宅区域，并不断向外围发展和突破。 各板块综述 城南板块综述 最有前景楼市板块：随着省政 府、区政府的迁入，芙蓉路的 南部贯通，发展前景被广泛看 好，但区域目前配套设施缺 乏，商品房主要集中在韶山南 路一带； 规模：中大型规模社区较多 物业类型：多层、小高层为主 （别墅市场也比较大） 户型：100-140平方米的三房为主 两房或四房为辅 价格：均价集中在4200-6000元/平方米 客户：城南教师、公务员、企事业员工为主 价格、产品类型集中：区域产品类型集中在小高层为主，价格在3300-4500元的居 多； 良好前景吸引了部分中心城区的投资者：客户以城南周边客户为主，但良好的前景和 升值空间吸引了部分中心城区的客户； 各板块综述 河西板块综述 自成体系，依托区域利好：本区域住宅开 发自成体系，特别是依托市政府搬迁、麓 谷科技园、河西商圈、规划中的大学城等 利好影响，带动住宅快速发展； 本区域消费明显：一江两岸，居住分离， 河西消费者主要为河西的教师和医生； 体系完整，档次均分：满足河西各种消费 层次的人群需求，别墅、高层洋房、经济 适用房均有一定份额； 低价别墅盘吸引河东客户的眼球：良好的 山水资源和低廉的价格使河东客户突破区 域购房观念，购买河西的别墅盘； 大盘、品牌打造河西新城：阳光100、玫 瑰园、卓越、美林等众多实力大盘相继开 发，树立了河西高档楼盘新形象； 规 模：规模不等，大中小型项目汇集 物业类型：十分丰富，从别墅、多层至小 高层、高层均有 容 积 率：0.6~3.1 均价水平：洋房均价3500-6000元/m2 别墅均价4500～7000元/m2 主力户型：3房为主，116-164m2 客 户：以河西高校教师和医生为主， 别墅吸引了部分河东客户 土地后备资源多 沿金星大道一带土地资源 丰富，众多实力大盘纷纷进驻，房地产发 展氛围浓烈。 各板块综述 北城板块综述 规 模：中等规模为主，珠江花城的开发打破了中档为主的市场格局 物业类型：以小高层为主，别墅市场发展较快 主力户型：三房108～135平方米为主 价 格：小高层均价3500～4500元/平方米 客 户：客户以开福区的医生、教师和公务员为主 传统落后区域：经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，在居民心目中有一定的 地域隔阂，但近年来众多资本不断融入北城，逐渐撑起北城市场，形象也在市民心目中 得到了很大的改善； 本