衡阳市先锋银座商业裙楼报告.ppt

中汉（原德诚行）地产 2010年9月 前 言 感谢贵公司对我司的信任！希望通过此次交流，加深彼此的了解和信任，并进一步为本项目提供强有效的全方位攻略，从而赢得市场，树立贵公司品牌，引领商业地产潮流。 因市场调研时间仓促，资料有限,此报告仅为项目开发方向性的指导纲要，疏漏之处望贵司不吝指正，待与贵司进行更加深入的沟通后，提出更详尽的可执行操盘策略。 目 录 一、项目展望 二、全国上半年宏观政策分析 三、衡阳地区楼市数据分析 四、竞争项目分析 五、本案分析及建议 六、中汉地产介绍 项目简介： 开发公司：上海宏润控股 地理位置：先锋路中段 建筑面积：16000平方米 占地面积：3200平方米 商铺面积区间：10—56平方米 一楼均价：25800元/平方米 二楼均价：13800元/平方米 运营公司：颐高数码 目前租金值： 1楼150—220元/平方米 2楼70—120元/平方米 3楼45—60元/平方米 4楼25—40元/平方米 颐高数码广场2F商业布局图 访谈总结： 投资客户分类及特征分析： 根据我司多年商业操作经验及现场累积客户统计分析，对于购买商铺的客户在首期支付款方面大致可分为三类客户： 本项目商业物业的可能性 ◆以专业 市场为主的 模式是最可 行的 思考： 本案对面是衡阳市资格最老，口碑最好，影响最大的IT电子市场，但随着城市的发展，人口的扩充，鸿运在市场的竞争中衰退，颐高数码广场渐渐在规模上无法满足商家的拓展需求。 发展——竞争——白热——规模——供不应求——寻求替补 这样的循环是任何一个行业所必然的，所以本公司认为本项目的商业裙楼应成为这样一个替补者，打造成专业的IT市场。 业态产品划分原则： 一个成功的商业体必然有这良好的商业划分，以及良好的品 牌布局；因此我们建议—— 采用2：3：5阵形进行商业的布局及其商业的划分。 即——百分之二十主力店（一线产品品牌线） ——百分之三十实力店（二线产品品牌线） ——百分之五十普通店（三线或者自营产品品牌线） 按照此原则下本司进行了本案的初步商业划分及布局—— 国外有很多购物中心的标示做得非常鲜明，如佛罗里达的迪斯尼全明星娱乐场的外立面 标示——棒球标志、可乐标志、橄榄球帽标志，非常特殊的展示了购物中心的形象。建筑室 内的标示除了将建筑美和商业味融合外，还具有功能性。比如引导购物者方便的购物、避免 重复路线、帮助出现事故时的准确迅速行动等。购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防 出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等，都应该成为全套图示中的一部分。 当然，还有更多…… 本司观点：开发商做好1000元硬件配套 我们就可以创造3000元的价值空间。 销售、招商策略 总体销售策略 租售并举 末端优先 重在经营 实现项目价值和附加值的最大化 根据本项目的特点，以及我司多个项目的成功操作经验，我司建议本项目采用预先进行前期认筹登记，引起市场关注，随后集中公开解筹，迅速促进成交。 如：东塘大都市商业街，在两个月内认筹总量达到1700个，是铺位总量的1.6倍，解筹当天销售率高达80％，随后30天内100％售罄。 价格策略采用低开高走，根据销售率小幅频调的方式。分区分级，根据 不同位置物业制定不同的起售价格。 销售率未达到20％，按照xxxx元均价执行，销售率在20％——40％之间，均价xxxx元 销售率在40％——50％之间，均价xxxx元，销售率在50％——60％之间，均价xxxx元 销售率在60％——80％之间，均价xxxx元，销售率在80％——100％之间，均价xxxx元。 招商总体策略 立足衡阳、面向全省， 全方位、立体式的招商策略 做好招商文案和平面，分割好商业面积，合理搭配好商业经营布局 主推策略： 凭借项目的优良品质，塑造极具档次感的“衡阳城中央·资本乐园”的概念，拨高项目形象，跳出单纯的产品竞争，以此与竞争项目形成区别，并能有效的弱化高价带来的抗性。 将项目品牌与开发商品牌捆绑上市，大力宣扬项目“城中央·资本乐园”的概念，气势汹汹，在客户中抢占先机！ 主打策略: 只有客户在销售过程认同项目的概念与产品，才会产生购买行为，这也意味着体验式营销将成为决定临门一脚的关键所在，进一步抬高客户心理对项目的预期，才能让他们心安理得的接受我们的价格。 主攻策略: 我们深信，只有拉网的水域越广，才有更多更大的鱼。只有庞大的客户基数，才能实现项目高价格――这也是实现销售的根本所在。 客户积累---韩信带兵 多多益善 因整体进度等后期的不可预见因素较多，以下在营销