当前土地管理和调控新政研究哈市国土局培训班讲义.ppt

■ 列入限制和禁止用地项目目录的原则 不符合行业准入条件，工艺技术落后，对产业结构没有改善；不利于安全生产、资源和能源节约、环境保护和生态系统的恢复；低水平重复建设比较严重，生产能力明显过剩。 ■与1999年供地目录比较，主要调整： ????1999年出台的目录依据的产业政策比较分散。新目录则主要依据国家发展改革委2005年颁布的《产业结构调整指导目录》，更符合国家的产业政策。如，电力行业部分项目被列入限制用地项目目录，钢铁行业部分项目被列入禁止用地项目目录。 ? 机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目，低密度、大套型住宅项目，赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目被列入限制用地项目，禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。 别墅类房地产开发项目、 高尔夫球场项目、 赛马场项目、 党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目、 未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目、 未依法取得采矿权的矿产资源开采项目被明令禁止。 ■ 充分发挥用地政策与产业政策联动作用 国家产业政策调整时，两个目录也会作相应调整。今后，国土资源部、国家发改委将根据宏观调控的需要，依据《产业结构调整指导目录》和国家产业政策、土地供应政策，适时修订限制目录和禁止目录。 用地政策与产业政策的联动机制已经建立，用地政策将发挥越来越重要的调控作用。 （二）实施工业项目建设用地指标控制。 2004年，国土资源部制定出台《关于发布和实施工业项目建设用地指标控制（试行）》，明确工业项目四个强制性控制指标：投资强度、容积率、建筑系数（不低于30%）、行政办公及生活服务设施用地（不得超总用地的7%）。严禁在工业用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 ■ 投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。 投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积 其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。 ■ 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目 总用地面积的比值。 容积率=总建筑面积÷总用地面积 注：当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 ■ 行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。 行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100% ■ 建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。 建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100% （三）房地产采取“9070结构”及“双限双竞”调控 为抑制投资和房价过快增长，调整住房供应结构，2005年、2006年分别出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，停止别墅类用地供应，严格控制高档住房的土地供应。 新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%以上；对中低价位、中小套型的普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 （四）对国有土地使用权出让及操作作了明细规定 ■招标拍卖挂牌出让规定: 2002年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让规定》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让。 2006年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，明确从2006年8月1日起，六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范，工业用地必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让。 六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围 （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌