2017年广州一手商业市场总结市场回归商办本质商写撑市公寓盘整--2017年广州一手商办市场总结.docxVIP

2017年广州一手商业市场总结 广州中原研究发展部PAGE 1 市场回归商办本质 商写撑市公寓盘整 --2017年广州一手商办市场总结 高质量发展、美好生活，需要高品质的商业、商务配套。不忘“房住不炒”初心，2017年广州商业市场主旋律是回归商办本质，市场重新厘清商铺、写字楼、公寓的投资属性，真正发挥其商业、商务效应，有助更好地提升城市发展、居住及生活品质。 2017年总体市场概况 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 1 2017年广州一手商用物业供求量价情况 2017 供应量 同比 成交量 同比 成交价（元/㎡） 同比 商铺 54.01万㎡ -26% 59.74万㎡ 2% 28084 14% 写字楼 88.26万㎡ 193% 54.97万㎡ 35% 27723 1% 公寓 2.92万套 -2% 2.08万套 -42% 20511 22% 数据来源：广州中原研究发展部 2017年商铺市场供应量同比减少26%，成交量同比保持平稳上扬，一方面，商铺经营属性强，330政策对其影响不大；另一方面，2017年经济复苏，居民消费水平回升，整体经营环境好转，中心区及增城从化补涨明显，也带动整体价格上扬14%。 写字楼供应大幅增长193%，达到88.26万㎡，多栋全新写字楼入市，另外，330政策要求“最小分割单位不小于300平方米”，不少原规划设计成小面积公寓产品的项目转向写字楼。市场需求方面，2017年广州产业引进及升级力度大，城市吸引力不断提升，市场对写字楼投资信心及需求提升，公司整栋购入等大宗交易活跃，整体拉升市场成交量价走势。 330政策剑指公寓，故整体市场供求量下降，2017年共计成交2.08万套，同比下降42%，不过市场并未出现以价换量，市场成交价较2016年上升22%，目前市场在售项目很有可能是最后一批可售小面积项目。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 2 近5年广州一手商业各属性成交占比走势 属性 2013 2014 2015 2016 2017 甲级写字楼 15% 16% 8% 12% 20% 非甲级写字楼 5.3% 3.8% 1.9% 1.8% 3.9% 公寓 54% 53% 68% 66% 50% 底层商铺 9% 9% 9% 8% 10% 购物中心 2.6% 6.3% 1.7% 1.3% 0.4% 社区商铺 13% 12% 11% 10% 14% 专业市场 0.5% 0.1% 0.3% 0.01% 1.1% 数据来源：广州中原研究发展部 细分市场特点 330对公寓的“杀伤力”： 869宗-179宗 330政策剑指公寓市场，政策出台后，周均成交量也从330前的869套大幅下跌至179套。 目前市场购买者法人为主体，个人注册公司购买公寓也被市场接受，同时大客户频现，四季度周度数据显示，公寓市场渐已摆脱低迷，公寓价值被重新认识，市场保持平稳微上扬走势。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 3 近2年广州一手公寓周度成交走势 公寓库存高企，去化周期爆升 330政策对公寓杀伤力大，月均成交量从330前的3658套，大幅下跌70%，至330后月均1092套。政策影响预期，市场消化放缓，截止2017年年底库存量也提升至近2.41万套，上升幅度34%。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 4 近2年重要节点公寓库存与去化对比 各区去化周期普遍回升，按下半年月均成交量计算，整体公寓去化周期从330政策出台后4月初的5.1个月，上调6.5倍至32.8个月，去化周期爆升。其中，公寓主区去化周期普遍翻了3-13倍，去化周期都大于20个月。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 5 2017年关键节点各区去化周期对比 (单位：月) 公寓市场并未“以价换量” 不过，据广州中原研究发展部监测市场在售主要项目价格变动情况，其实市场并未出现大规模下调价格项目，公寓主区价格保持坚挺，当然也有不少项目推出特价单位让利买家，但目前公寓市场并未出现“以价换量”。 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 6 2017年公寓主区楼盘价格变幅占比 公寓还可以买哪里？ 从下半年新入市办公项目看，除旧改等符合政策要求项目外，新报批楼盘已基本无小面积户型存在，也表明目前在售公寓项目很大可能是最后一批小面积办公项目，目前住宅受限条件下，一些小面积办公产品仍具不错的投资价值。数据显示，外围区是市场可售项目集中区域，其中，南沙、番禺、黄埔等产业升级集中及规划利好多的区域，不少可供选择项目； 图表 SEQ 图表 \* ARABIC 7 广州最后一批可售小面积公寓分布图 产业+规划，外围商务氛围筑起 城区商圈吸引力尚存但日益弱化，珠江新城一手写字楼可售减少，将逐步淡出一手热点板块。写字楼市场热点转向产业、规划密集的外围区。