重庆上新山水商业策划提案建筑资料.pptVIP

周边楼盘商业分析 聚丰 江山里（正在销售） 物业定位－－综合型物业（住宅+商业） 业态定位－－传统业态为主（重百超市进驻） 项目特征－－临街商铺+社区商铺（约28036方） 营销手法－－租售结合 客户来源－－主要是南岸区、次为九龙坡区、渝中区 目标锁定－－自用、投资者 市场单价－－1.3万元—1.8万元／平方米（套内） 租金情况－－55元/平方米㎡ 宣传推广－－户外／案场包装 主力面积－－90㎡的居多，可自由组合 周边楼盘商业分析 龙门 皓月（已经销售完毕） 物业定位－－综合型物业（住宅+商业+休闲广场） 项目特征－－上新街最繁华地段／南山公路起点 营销状况－－销售100％，租赁100% 客户来源－－９０％来自南岸区 目标锁定－－投资者／自用者 租金单价－－80-100元／平方米（套内） 业态定位－－传统业态(餐饮\美容\美发\手机\二手房\蛋糕店) 形象店———新世纪超市 周边楼盘商业分析 骏龙苑（余量少\只剰几套） 物业定位－－综合型物业（住宅+商业） 项目特征－－上新街繁华地段 经营状况－－租赁100% 目标锁定－－投资者／自用者 租金单价－－100元／平方米（套内） 业态定位－－传统业态(普通餐饮\特色加盟餐饮\五金建材\美容美发) 销售单价－－1.5万元/㎡ ㎡ 周边楼盘商业分析 本案入口前主干道附近 物业定位－－纯临街商铺 项目特征－－上新街次繁华地段 经营状况－－租赁100% 租金单价－－100元／平方米（套内） 业态定位－－传统业态(餐饮\副食品\百货\手机\维修) ㎡ 分析小结 上新街片区临街商业属传统区域配套型商业 业态经营种类繁多,经营状况均较为良好 业态档次不高、处于偏下水平 整个上新街片区区域整体经济能力较弱,消费水平偏低 项目硬伤 产品设计 本项目的商业部分在设计上开间与进深比例的缺陷，A栋底层商铺开间不够宽、进伸狭长、并且在商铺的中间有薄壁柱，在使用上不好布局。B栋商铺情况稍好，但是1楼商铺面积过大需要很好的业态定位才能消化。另外A栋11楼、C栋5楼是典型的住改商，作为商铺卖相不好。 市场定位与具体销售环境的矛盾 整个上新街地区区域经济能力较弱，业态档次及消费水平总体偏低。 消费需求的矛盾 上新街地区是老工业及老居住区，居住环境、氛围相对较差。如有高端消费需求更倾向于环境优美的周边区域。 本案症结 项目外伤 商业缺乏推广、市场认知度不够 前期住宅销售时没针对商业进行推广、从而使本项目商业部分市场认知度不够。 消费群的投资信心不足 因传统商铺投资的心态影响，非临街商铺投资比临街商铺投资风险要大。从而影响消费群的投资信心。 项目形象定位缺乏导视性包装 本项目距主干道隔着（双宏苑）住宅楼，支路入口没有形象定位的导向性指示。 O（威胁点） T（机会点） S（优势） W（劣势） 地段 交通便利 未来区域价值 升值潜力 专业团队 市场潜力大 品质高于周边 极具升值空间 投资性强 区域经济水平较低 无明显环境优势 项目硬伤影响投资 项目的SWTO分析 微观地段较差 竞争对手 传统业态趋于 饱和 目标客户分析 人· 【目标客户群】  Text 地产投资者 普通置业 地产投资者 升值投资、租赁收益 升值投资、自用经营 目标客户分析 处于高收入群 领导地位、决策性人物 社会关系复杂 个体商户\私营企业主 社会阅历丰富 有着丰富的商业经验 看重投资与价值的体现 个性特征 实效媒体 投资取向 事业特征 追求价值最大化 最为看重投资与回报 具有广泛的资讯获取渠道：电视、报刊杂志、广播、人际传播等 分析结论 客户分为投资型和自用两种。在销售执行和推广传播的过程中，要注意针对不同价值诉求的客户进行定位跟踪，做到既能将二者的需求结合起来寻求恰当的价值平衡点，又能一分为二体现各自的利益优势。 立业的观点 【形象定位】 根据分析本区域传统的低档次商业比较发达趋于饱和，特色、档次偏高的业态尚属空白,市场定位建议: 社区配套商业+中偏高特色商业（市场空白） 特色休闲社区外向型商业 【业态定位】 区域规划 A栋 B栋 C栋 底层商铺 负1层、1层商铺 11楼商铺 5楼商铺 临南山公路 定位旅游\休闲\娱乐\教育 小区入口区域 特色娱乐\休闲\\洗浴\快餐\保健 社区配套 A栋1层商铺 1号：套内：112.41 建面：117.37 2号：套内：45.6 建面：50.74 3号：套内：64.8 建面：67.66 4号：套内：193.09 建面：201.61 美容\瘦身\保健 社区配套店\干洗\影