珠海横琴新区综合服务区土地一级开发运营实施策略政府汇报版.pptx

;1;1;前期策划工作将基于市场需求、对区域土地一级开发进行总体设计，助力综合服??区实现战略发展目标;1;综合服务区位于横琴新区核心，紧邻十字门商务区和口岸服务区，规划用地面积约3.85平方公里;综合服务区将承担横琴新区的城市服务中心职能;内聚外联，着力构建城市服务中心的五大功能体系;1;为深入研究综合服务区的市场需求与功能可行性，世联进行了广泛的、多领域的企业访谈和市调工作;规划商业用地占比不足，很难满足未来人口的商业消费需求，也难以与综合服务区的职能定位相匹配;综合服务区以出让和开发居住、办公用地为主，且岛内住宅多为投资客购买，未来或难以树立形象、集聚人气;大部分拿地发展商对目前市场高度敏感，更倾向于“以时间换空间”的开发 ，明显不利于快速建立形象;;上述问题会直接影响综合服务区的开发时间进度，并使区域发展效果打折;1;;;横琴新区对澳门的发展将提供重要的支持—改善居住（1/3)横琴新区将承接澳门高端改善客户;横琴新区对澳门的发展将提供重要的支持—会展业（2/3)澳门会展业已进入快速发展阶段，将成为重点发展的新型产业;横琴新区对澳门的发展将提供重要的支持—旅游业（3/3);在横琴新区对澳门的发展提供重要支持的背景下，综合服务区作为横琴新区的城市服务中心，将服务于多元复合的人群需求;基于项目发展背景，我们深入研究了大量城市综合服务功能区，最终选取了苏州金鸡湖及新加坡克拉克码头作为本项目的借鉴案例;24;随着工业园区的不断成熟，金鸡湖服务的人群类型逐渐趋于多元化;;【商业消费功能】：早期打造社区级的邻里中心，后期形成以圆融广场为代表的都市型商业;【商务交流功能】：发展后期，沿湖构建以各类型的酒店和高尔夫会所为主的商务交流功能;29;为满足几类人群的休闲娱乐需求，形成以餐饮、娱乐、购物、观光为主的四大核心功能;引入国内外美食品牌，沿新加坡河打造特色滨水餐饮街区，快速聚集人气;案例小结：城市综合服务中心功能应复合化、分阶段性打造，以满足不同人群的多元化需求;【商业消费】：利用天沐河打造体验感更强的开放式商业，与十字门商务区及口岸区形成差异化，完善横琴新区商业体系;商业运营商看好横琴新区体验性商业的发展前景，会选择在区域商业氛围成熟后考虑进驻;【休闲娱乐】：以华侨城为代表的运营商高度认可综合服务区，认为目前引入欢乐海岸系列可极大丰富休闲娱乐层次;【商务交流】：配建体验感、主题性更强的精品酒店，完善横琴新区酒店体系;为澳门的酒店业提供有益的补充;受访的酒店运营商认可并愿意以精品酒店的形式入驻，但需要综合服务区先行打造吸引人气的休闲娱乐设施;综合服务区还需要配建科技文化中心、精英培训等设施，完善区域商务交流平台;【综合办公】：综合服务中心通过多样的商务办公物业吸引驻外机构、咨询服务等企业，打造产业服务平台;【生活居住】：医疗、教育、体育等生活服务配套必不可少;本区域应该充分利用天沐河及滨水岸线资源，实现多层次的极致化利用;如短期内无用地指标，弹性绿地可以临时建筑报建适度开发，结合滨水休闲商业打造;借鉴先进城市地区的开发模式，将功能复合化及TOD模式作为土地高效利用的指导方针;提升公共服务设施配套的功能复合性可以节约土地、提升土地利用效率;TOD发展模式可以充分解决综合服务区的人流汇聚与疏散的压力，最大程度利用交通资源;综合以上分析，综合服务区可以实现五大功能体系…;…形成三大公共服务平台;;遵循原有轴线化布局手法，对局部区域功能进行优化;将弹性绿地划分为三段进行适度开发——西段定位文化主题的开放空间;将弹性绿地划分为三段进行适度开发——中段打造滨水休闲商业带;将弹性绿地划分为三段进行适度开发——东段打造高端商务交流平台;精品酒店群包含3-4家精品酒店、150-200间客房;指标优化结果：增加商业、公共配套等属性用地占比；控制体育、高等教育等用地尺度，强化复合功能、集约化利用土地;56;;;成功经验显示，早期打造特色旅游服务和休闲娱乐设施，树立市场信心和价值平台;60;“先配套设施、后商业办公”的开发次序也符合大多数发展商的期望;建议本项目采取以下的开发策略;;;在具体招商中，在做“宣传、选商”的前提下，未来需要重点完善和把握好“跟踪”环节;1;67;;;1;上述所梳理的综合服务区发展过程中潜在问题，提示我们在土地一级开发前期，需要举一反三，全局性检视、分析、提升策划研究工作，找到解决问题的路径，形成策划工作成果，对接规划、落地开发;通过优化区域功能布局、优化土地运营策略、改进土地招商机制三大举措解决问题，助力综合服务??实现战略发展目标;73