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  旅游地产七大模式  调研报告2012.9  城市居民对青山秀水的心理需求，地产企业对大量廉价土地的无 限渴望，地方政府对经济发展的急切期待，共同造就了旅游地产的盛 宴。在不足4 万平方公里的海南岛上，海岸资源已经被瓜分殆尽；另 一旅游地产热点云南，从丽江、大理到腾冲、普洱，投资百亿元的旅 游地产项目星罗棋布。即使东北边陲的长白山小城，也有万达的百亿 元巨无霸正在拔地而起。  旅游地产遍地开花，万亩大盘比比皆是。而另一方面，项目落成 之日，便是空置之时。旅游地产在中国享受了“天字第一号”的发展 狂潮，却也必须独自面对属于自己的成长烦恼。  即将开始的旅游地产“下半场”其关注点必须从“地”向“游” 转向。“圈地—卖房”的简单思维，当让位于对旅游度假市场的深入 开掘与潜心运营。至今，旅游地产模式离完善还相差很远，但多种探 索正在进行。万达巨资“造城”；华侨城、华强致力主题公园的打造； 观澜湖以高尔夫带动地产；宋城文化“作秀”……它们的成功与失败， 均为旅游地产“下半场”提供着可贵的经验。  一、是地产，还是旅游？ 在 2012 年的上半年，房企们做足了“过冬”的姿态，买地面积 同比减少了三成，但旅游地产的温度依然炙手可热。2012 年一季度，   全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近 70 个，投资总规模达 2600 多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。  房企们的热情也直接传到了二级市场，以“旅游”为旗号的大盘 纷纷趁市场回暖上市。6 月8 日，碧桂园在惠州的十里银滩二期发布， 6 月9 日，恒大进军上海市场的首个旅游项目“启东海上威尼斯”面 市，6 月 22 日万达长白山国际度假区精装小户型产品正式开盘。销 售业绩大都看好。  然而，在一些专业人士看来，如火如荼的景象之后，旅游地产整 体游戏规则正在发生变化。“地产为王”的上半场，正在暗中过渡给 “旅游为重”的下半场。  旅游地产领域已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。  热风红海  当前的绝大多数旅游地产项目，其核心都是“地产”而非“旅游”。 “旅游”往往是不挣钱的，只有“地产”才是这场盛宴的主菜。几乎 所有的此类大型项目，都要靠地产特别是住宅销售进行“平衡”。如 万达、华侨城等开发的旅游地产项目，其可售部分多占到总体量的五 成以上。  即使如此，万达、华侨城仍算得上“真正做旅游”的企业，在“旅 游”方面的投入比例远远高于大多数旅游地产开发项目。更多的企业 则是拿“旅游”做面大旗，就在山青水秀之地，直接开建大片住宅开 卖。“旅游搭台，地产唱戏”的模式成为当今的绝对主流，其中无疑 有现实的合理性，也让先进入的企业获益匪浅。    不要说品牌房企，就是一些名不见经传的小企业也能盆满钵满。 据称，胶东一家在房地产业内并不知名的企业，靠在各中心城市塞小 广告，一年就卖出了1 万多套海景房。  但是，越来越多的进入者，也让这个领域变得越来越拥挤。旅游 地产已经不再是一片蓝海，甚至已经红得烫手。  “假旅游、真地产”  如果将旅游地产分为所谓“旅游景点地产﹑旅游商业地产﹑旅游 度假地产﹑旅游住宅地产”的不同种类，这几年的主流产品无疑是“旅 游住宅”产品，也是大部分开发企业兴趣之所在。  为什么要打着“旅游”的旗号？因为拿地便宜。  华侨城在西南某城的拿地平均价为80 万元/亩，而该区域当时的 土地市场价为130 万~150 万元/亩。由万达集团牵头投资的旅游地产 项目西双版纳国际旅游度假区，总投资额高达150 亿元，拿地成本仅 为20 万元左右/亩，而西双版纳多数土地价格在50 万元左右/亩。  可以看出，即使算上搞旅游的成本，土地方面获得的优惠依然相 当可观。同时，硬币的另一面则是单纯做旅游，或者做了“太多的旅 游”，挣钱并不容易。  例如，港中旅 2011 年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目 2011 年业务收入达到4.55 亿港元，但是净利