杭州写字楼市场的研究报告.ppt

杭州写字楼市场研究报告;目 录;;2002年，杭州获得“国际花园城市”的美誉； 2006年，杭州被“世界休闲组织”授予“东方休闲之都”称号 自2004起，连续8年蝉联“中国最具幸福感城市； 2011年6月，杭州西湖正式列入《世界遗产名录》。; 杭州全市常住人口880.2万人，其中市区常住人口624.2万人。市区常住人口密度2034人/平方千米。 2012年，全市实现地区生产总值（GDP）7803.98亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。全市按常住人口计算的人均GDP达到88985元，增长8.4%。2012年杭州市经济总量位于全国第九。;3、城市规划;城市发展方向：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。 城市布局形态：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。 城市规划布局：中部、南部为商贸、居住生活区，北部以工业、仓储物流区为主，东部为交通、市政设施区，西部为教育科研、居住区。 城市发展进度：规划思路开展整体发展，通过“钱塘江”、“西溪湿地”、“城东双铁枢纽”的带动，目前南面、西面、东面都有了较大的发展，城北在过往中相对滞后。;;近年来，随着杭州社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格一路攀升。 2011年开始写字楼的成交出现逐年萎缩，价格上涨趋势滞缓，杭州整体成交均价在20000元/平米上下浮动，但供应量仍处于高位。;杭州主要商务区及分布。; 写字楼售价：2011年开始，杭州写字楼售价未定保持在20000元/㎡。 2011年成交均价20743元/㎡； 2012年成交均价21354元/㎡； 2013年成交均价20786元/㎡。 写字楼租金：2011-2013年写字楼租金稳中有升，优质写字楼平均租金的年增长率约为6-8%。目前，杭州写字楼市场整体租金水平稳定在3元/㎡/天——3.5元/㎡/天之间。 黄龙租金3.5-9元/㎡/天； 钱江新城租金2.2-4.5元/㎡/天； 武林租金3-6元/㎡/天； 庆春路租金2.2-2,6元/㎡/天。 ;1、近年来，杭州写字楼可以划分为传统写字楼板块和新兴写字楼板块。 传统写字楼板块：由文教、黄龙、武林、庆春及城站商圈组成。 新兴写字楼板块：由钱江新城、滨江、下沙、城北商圈组成。 2、杭州高端甲级写字楼主要分布在黄龙、武林、庆春和钱江新城四个板块。 3、2005年-2012年，因政府引导大的城市中心东移，逐步由”西湖时代”迈入“钱塘江时代”，使钱江新城、钱江世纪城及滨江板块写字楼供应呈爆发式增长； 4、2012年后城北板块写字楼供应量将逐渐增大。; 杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。 90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。 2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。;杭州写字楼发展时间与空间进程;3、5个发展阶段特征;杭州作为长三角核心城市之一，写字楼未来发展前景广阔，优质写字楼市场需求将不断增加并持续释放，售价及租金水平仍将保持稳定增长并存在一定的提升空间。 随着杭州由“西湖时代”步入“钱塘江时代”，以及市中心武林、黄龙、庆春传统CBD区域几无新增项目且租金高涨，未来随着钱江新城商务氛围日渐成熟、核心地位不断提升，高端商务需求将向钱江新城板块聚焦集中。 钱江新城将被打造成浙江民营企业总部聚集地，未来政府的优惠政策和扶持力度空前，这势必会吸引更多实力企业入驻，促进钱江新城的高速发展和持续繁荣。 ;武林;; 杭州逐步形成以黄龙为代表的传统核心商务区、以钱江新城为代表的新兴商务区和以滨江为代表的伴随产业转移发展兴起的外围商务区共同发展的格局，高端甲级写字楼主要分布在四个区域，分别是黄龙、钱江新城、武林、庆春板块。;黄龙商务区是目前杭州高档写字楼最多的区域，品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中；该区域发展主要依靠浙大高校资源及西湖区政府政策引导； 庆春板块是杭州金融、保险和证券企业汇集的区域，国内外金融机构在该区域比例最高，庆春路也有“杭州华尔街”之称； 文教板块是随着杭州加快高新