房地产估价案例分析模拟试卷(一).pdfVIP

房地产估价案例分析模拟试卷(一) 一、问答题(共3题，每题10分) (一)某公司投保的一栋厂房，于2004年6月1日失火，抢救及时，承重结 构未造成大的损坏，经鉴定可以修复，该事故损失确认由保险公司负责，为此 保险公司委托评估公司对其损失进 行评估，问应选择怎样的评估技术 路线?保险评估应注意哪几点? (二)某多年运营状况良好的商品经营性房地产，现欲出售，为了解出售的 合理价格，特委托甲评估公司进行评估，该评估公司确定的一种评估方法为收益 还原法，问该方法的实质是什么?在计算净收益时应为总的商品销售收入扣除那 些项目? (三)甲公司2001年9月1日，因业务扩展，以总地价800万元购入相临办公 楼，2004年9月1 日，部分业务转出，该办公楼闲置，2004年10月1 日，甲公 司和乙公司拟合资经营一新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公 司对该办公楼以核资目的进行了评估，评估结果为720万元，甲认为丙评估公司 的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由 有哪些? 二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中 只有一个最符 合 题 意 ， 请 将 这 个 答 案 对 应 的 字 母 填 在 各 小 题 相 应 的 括 号 内 。 ) (一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成 的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工 业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂 房，后白行改为办公楼用于出租。 1．应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。 A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C． 根 据 企 业 改 制 、 资 产 重 组 后 该 两 幢 房 屋 拟 确 定 的 用 途 进 行 估 价 D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2．将 该 两 幢 房 屋 的 用 途 由 工 业 改 变 为 其 他 ，应 通 过 ( ) 途 径 。 A．自行改变 B．经上级主管部门批准改变 C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3．该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估价值 应为( )。 A．该两幢房屋的正常市场价值 B．该两幢建筑物的重新建造成本 C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D．该两幢建筑物的重新建造 成本结合成新折扣后的价值加上土 地的价值 4．该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估 价值应为( ) A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让 土地时应补交的土地使用权出让金 C． 该 两 幢 建 筑 物 的 抵 押 评 估 价 格 之 和 乘 以 银 行 抵 押 率 后 的 价 格 D．该两幢建筑物及其土地的抵押评 估价格之和乘以银行抵押率 后的价格 (二)某公司于2002年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行 抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值 的80％提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使 用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元， 该公司2004年6月18 日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，问： 1．2002年6月18日，该房地产抵押评估价值P应为( )万元。 A．500 B．560 C．440 D．400 2．该公司2004年6月18日破产时，则该公司能有( )万元拍卖款偿 还银行。 A．445 B．385 C．352 D．以上都不对 3．假如银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评 估的期日应为 ( )。 A．2002年6月18日 B．2004年6月18日 C．银行指定 D．2002年6月18日到2002年6月18日