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房地产前期报建流程及经验感想 本人自2006年毕业以来 ，一转眼也在房地产领域打拼了多年， 亲眼见证了涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨，根据我以往的经验 在这里谈谈想法。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进 行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学 问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出 地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权 力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了 土地用途及使用期限 （只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁 发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门 颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停 车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小 户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设 用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这 绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功 能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地 用途及年限。 　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多 地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让 了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地 出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨 硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地 出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞 土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出 让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地， 是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经 验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那 绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业 浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也 想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入 人心，更何况当时呢。 　2、项 目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项 目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社 会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比 如设立项 目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设 立的项 目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公 司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交 易。因此，房地产公司可以任意设置项 目子公司，在房子卖完后再把它 在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非 常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦， 也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项 目的投资额及可行 性。我不知道在 目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来 管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管 理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立 项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先 后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评 估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考 虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项 根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正 到目前为止，建设项 目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在 这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本 上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研 究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制 公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都 没关系。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难 找。现在