企业各种经济活动中涉及的房地产估价（新）.pdf

各种目的房地产估价的介绍与应用 各种目的房地产估价的介绍与应用 第八节 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 第八节 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 C C A F M 一、企业各种经济活动中房地产估价的类型 随着社会主义市场经济体制的确立和发展，各种经济成分并存的局面 已经形成。各种经济成分之间的合资、参股、产权交易变动逐渐增多， 企业的经济行为日趋多样化、复杂化。 无论是企业间、行业间及不同所有制经济主体间、或涉外经济联营合 作以及债务处理、破产等，都涉及到房地产价值的确定。因此，房地 产估价是企业各种经济活动中不可缺少的一个环节。 同时，企业投资结构的多元化也带来了产权及收益的问题，加之投资、 信贷、利税政策的多次调整，使得企业资产产权归属出现了许多争议 和混乱。 在上述过程中，产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。 从这一前提出发，房地产估价就可以分为房地产权属发生转移和房地 产权属不发生转移两种类型。 C C A F M 1、房地产权属发生转移 企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权属的 转移。企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及到 房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、破 产清算，通常也伴随房地产权属的转移。 2、房地产权属不发生转移 企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。例 如：某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权，与另一 愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司，共同生产市 场急需的某一轻工产品，则该国有轻工企业的房地产权属虽然没有发 生转移，但为确定其在联营公司中的利润分配比例，同样需要评估其 投入的房地产价值。 C C A F M 二、估价假设前提 在企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，不仅要结合企业经济活 动的特点来确定房地产权属是否发生转移，而且根据《规范》要求， 还应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提” 进行估价。 无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最 佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用 时的最高最佳使用，在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产 的一个组成部分的最高最佳使用。 C C A F M 三、估价方法的选用 1、房地产权属发生转移的估价 • 房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。企业在合资、 合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行 性研究报告，来分析房地产用途是否发生改变。如发生用途改变，则在符 合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同 时综合考虑更新改造的费用成本，采用假设开发法和收益法进行估价；如 果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提 下，采用市场比较法和成本法进行估价。 • 破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。由于是出于迅 速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开 市场交易，因此可能实现的市场价值较公开市价低很多，其估价结果可低 于公开市场价值。 C C A F M 2、房地产权属不发生转移的估价 • 这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的 出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件， 结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场 法、成本法和收益法。 C C A F M 四、企业各种经济活动中涉及的房地产估价案例分析 项目背景 项目背景 深圳市××