中国的奥特莱斯-国际购物中心协会.PDF

中国的奥特莱斯 Factory Outlet Centers in China 一个充满机遇和挑战的竞技场 A Fast Changing World Full of Opportunities and Challenges 姜新国，蒋珺，王轶群 XINGUO JIANG*, JUN JIANG** and YIQUN WANG*** 摘要：奥特莱斯征在中国继续快速地增长着。在2011 年和2013 年间，每年都有超过 15 家奥特莱斯开业迎 ICSC/在行 客。奥德莱斯的快速增长正在满足日益对品牌敏感的中国消费者。一些世界级的奥特莱斯在近年中诞生了。他们 往往有令人印象深刻的建筑、令人兴奋的租户组合和骄人的销售业绩。与此同时，作者也注意到了十多个已经失 败的奥特莱斯案例。本文是对在本杂志发表于2010 和2011 年的论文提供一个更新，并就开发商、零售商和 消费者在中国奥特莱斯里的各种情况进行深入分析。奥特莱斯的供给仍然是本文的重点，以反应中国目前奥特莱 斯行业以新建开发为主导的局面。 经济大局概况 中国的消费市场在过去几年里持续增长。正如图示X-1 中所描述得那样，城镇居民收入、社会零售消费品总额 和城市化率都在快速地增长。1 禁止翻印 对于过去的十年来说，这种快速增长的统计，看似再典型不过。可是，对于未来的看法，专家们并不统一。一些 观察者们认为，中国的房地产市场泡沫终将破裂，并导致大量不良资产的形成和一次大萧条。这种硬着陆将会导 致消费者捂紧钱包，减少消费。一些乐观者则认为中国新一代领导人的经济结构改革将会给中国带来可持续的经 济增长。 无论如何，中国经济可能还是将进入一个调整期，经济增速可能将放缓。不过，作者们认为中国的消费者群体对 高质量商品的需求和对购物体验的追求这种总体趋势不会因为经济的调整而受大的影响。当前中国较高的储蓄率、 青年人口进入就业旺季和持续的城镇人口增长都对中国的购物中心行业是个利好。 当然，中国零售业也有一些值得担心的问题。其中包括商业空间的国度供给和网络零售带来的冲击。这些我们在 本文中都会有所提及。 图示X-1: 中国的关键统计数据 ¥30 60% ¥25 55% Urban Resident Disposable Income ¥20 50% per Capita (K CNY, left axis) Total Retail Sales of Consumer Goods ¥15 45% (Trillion CNY, left axis) Urbanization Rate (percent, right ¥10 40% axis) ¥5 35% 03 04 05 06 07 08 09 10 11