大华曲江中央公园市场分析.ppt

3、2008年西安房地产预测及展望 4、相关政策对西安房地产后市的影响 二、曲江区域市场分析 2、曲江地区房地产市场特征 （产品、客层、销售等） 曲江新区位于西安市东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。今后曲江新区重点发展的产业有：1、旅游景区和游乐设施建设；2、旅游交通；3、旅游产品开发；4、餐饮、购物；5、文化体育、康复保健；6、房地产开发。以此为基础，曲江新区的功能分区为：大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。 西安曲江新区现状人口为76100人，其中非农业人口55260人，占72.6%，农村人口20840人，占27.4%，人口的分布呈现不均衡性，大部分人口分布在城市建成区的西影路和翠华路附近。规划的人口密度为9824人/km2，虽然相对于中国大城市的建成区来说，人口密度不高，但是同世界上其他许多大城市相比，仍属于人口密度较高地区。 2） 三条轴线 景观大道：历史文化、都市风情轴线。 延伸方向为大雁塔正南：大雁塔：雁塔南路：会展中心：政务中心：韦曲科技园。 游览走廊：旅游、观光、休闲、人文轴线。 延伸方向为大雁塔东南：大雁塔：芙蓉园：世界风情园：生态林：杜陵。 博览干线：民居、民风、科技发展体验轴线。 延伸方向为大雁塔正东：大雁塔：民俗博览园：科技教育产业区。 3） 五点联动 将大雁塔、大唐不夜城、曲江南北湖、杜陵、民俗博览园五个项目群，通过景观大道、游览走廊、博览干线和两条高尚生活示范街区围合联系起来，形成“雁塔题名、盛唐风韵、曲江流饮、杜陵远眺、乐游村艺”等特色鲜明的景观集合体系。 娱乐休闲： 2006年，大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界顺利成为国家级4A景区，在2平方公里范围内同时拥有三个4A级景区，这在国内绝无仅有。2006年，曲江新区共接待游客1600万人次（包含大雁塔北广场），旅游综合收入达3．8亿元人民币，较去年同比增长71％。大唐芙蓉园、大雁塔景区、曲江海洋世界已经成为西安最主要游览目的地和最大的散客集散地，成为带动西安旅游业大发展的龙头，促进西安旅游产业升级换代的核心板块。 酒店： （1）西安酒店的规模数量 对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安有4家五星级酒店、6家四星级酒店、15家三星级酒店、20家准三星级酒店和近100家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客房总数为1700余套，四星级酒店客房总数为2600余套，三星级酒店客房总数为3500余套，准三星级酒店客房总数为3800余套，二星级酒店客房总数为11000余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为22600余套。 （2）西安酒店的星级分布 据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%、14%和69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有31%，表明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。 二、西安酒店客源特征分析 西安酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的经营对象主要是针对散客和境内外的旅行游客。以参加会议、商务洽谈、培训为目的入住的客户占16%，机关单位（以陕西省其它地区为主）占13%，其它消费形式占10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。 二、客户定位 第一客户群：中小型企业老总，私企老板 第二客户群：政府、企事业单位一定级别的人员 第三客户群：原始积累较丰厚的个体经营者 客户特征 1. 分布区域 分布范围较为广泛，以覆盖西安整体南部区域南部客户为主，如散布在城南经济带各处的中小企业老板和个体经营者；曲江和邻近区域政府里具一定级别的公务员；小寨、南二环沿线、城东各大学里的较具实力的教职员工；项目附近中铁局、西铁局等单位的中层以上人员；城北部分较具实力的私营企业主也为主要群体之一。 2. 年龄 集中在35-45岁。 恒基兆业 城北板块 城内 高新板块 城南板块 城西板块 中新·浐灞半岛 融侨·紫薇馨苑 富力城 逸翠园·西安 中海国际社区 绿地世纪城 金地·尚林苑 高科·城市风景 天