房地产估价 教学课件 ppt 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第1章.pptVIP

房地产估价 教材：《房地产估价》 编者：吴凯 王珍莲 黄湘红 化学工业出版社 2013 参考资料：1、《房地产估价理论与方法》 （2012年全国房地产估价师执业资格考试用书） 1 绪论 1.1 房地产估价的各种需要 1.2 我国房地产估价行业发展概况 1.3 我国房地产估价师执业考试制度简介 1.1 房地产估价的各种需要 1.1.1土地使用权出让的需要 1.1.2房地产转让、租赁的需要 1.1.3房地产抵押、典当的需要 1.1.4房地产保险的需要 1.1.5房地产税收的需要 1.1.6房地产征收征用的需要 1.1 房地产估价的各种需要 1.1.7房地产损害赔偿的需要 1.1.8房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 1.1.9企业发生有关经济行为的需要 1.1.10房地产行政管理的需要 1.1.11其他方面的需要 1.1.1土地使用权出让的需要 国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费的行为。 目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据。 1.1.1土地使用权出让的需要 国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费的行为。 目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据。，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让方式中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），或者为欲取得土地者确定各种出价（一般是欲取得土地者可承受的最高价）。 1.1.2房地产转让、租赁的需要 房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。 其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和建设用地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、建设用地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 1.1.2房地产转让、租赁的需要 由于房地产价值很大，房地产的转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大损失。由于一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，而且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，在房地产转让和租赁时为避免遭受损失，往往需要房地产估价为其确定转让价格、租金等提供参考依据。以免在房地产转让和租赁中遭受损失。 1.1.3房地产抵押、典当的需要 房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有以下6种： ①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。 ②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。” 1.1.3房地产抵押、典当的需要 ③转抵押估价，即将抵押房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行评估 ④续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。 1.1.3房地产抵押、典当的需要 ⑤抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为；抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。 1.1.3房地产抵押、典当的需要 ⑥处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。 1.1.3房地产抵押、典当的需要 在实际中，还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。在贷款前期，除了可提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数（抵