房地产经济学 教学课件 ppt 作者 蒋黎晅 编著房地产经济学8.pptVIP

一、房地产税收的经济学原理 房地产税收的基本功能 房地产税制的基本要素 房地产税收的原则 房地产税收的归宿 房地产税收的基本功能 税收要素 1、纳税人 2、课税对象 3、课税标准（课税依据） 4、税率：比例税率、定额税率、累进税率 5、附加、加成和减免 房地产税收的原则 财政收入原则 公平原则 （1）受益原则 （2）能力纳税原则 效率原则 房地产税收归宿及政府的税收政策效果研究 税收意图：财政收入、调节收入、资源配置、经济调控 房地产税收转嫁——导致税收意图不能实现 税收前向转嫁给购买者和税收后向转嫁给供给者 房地产税收归宿——实际的税收承担者 调节收入和资源配置的政策效果与房地产税收归宿 （1）累进——政策有效/累退——政策失效 （2）狭义土地税（仅对土地课税）和不动产税（土地和建筑物的混合体）具有累进性，其调节收入和资源配置的政策效果较佳。 （3）房产税应区分资本税和消费税，前者具有累进性、后者具有累退性，应区别对待，后者实行低税或免税政策效果更佳。 二、我国房地产税制现状 我国现行的房地产税收体系 我国现行房地产税制存在的主要问题 我国现行的房地产税收体系 我国现行房地产税制存在的主要问题 效率原则 公平原则 财政原则 三、国外房地产税制的经验借鉴 国外房地产税制的基本状况 国外房地产税制的基本经验 国外房地产税制的经验借鉴 地方政府的主要收入来源 地方政府拥有较大的税权和财权 “宽税基、少税种、低税率” 重保有 “明税、少费” 按房地产市场价值征收 税收优惠 相对成熟的管理办法和配套制度 比较完善的房地产税收法律体系 四、我国房地产税制的改革 我国房地产税制改革的基本原则 我国房地产税制改革的基本思路 我国房地产税制的基本原则 简税制、宽税基、低税率、严征管 正税、明租、少费 依据房地产市场运行过程和市场行为设定税种 税收中性与适度调控相结合 效率优先、兼顾公平 我国房地产税制改革的基本思路 建立合理的租、税、费体系 提高房地产税收立法层次 开征统一规范的物业税 赋予地方政府立法和管理权限 完善产权登记制度、估价制度等 房地产税收的效益分析 新闻摘录：物业税为谁而设? 物业税如何浮出水面 2003年10月，十六届三中全会公布《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，其中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，但这个信号在当时并未引起太多反响。 2003年11月，财政部部长金人庆与国税总局局长谢旭人一同出席中国财税论坛2003。在这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七大方面内容，其中就包括物业税。 2003年12月，在一次媒体举办的企业领袖年会上，央行行长周小川对物业税概念发表了较为详尽的见解。这次被称为“跑题”的发言引起了媒体广泛关注。 正当人们猜测物业税是否也会象遗产税一样 千呼万唤不出来时，2004年1月15日，广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。 所谓物业税，又称 财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。 物业税VS土地批租制度 物业税之所以还未开征就备受瞩日，一个主要的原因是，现行的土地税收政策存在明显弊端——政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳(开发商垫付，进而转嫁给购房者），后续不再增收。政府转而把这笔出让费用投资于城市基础设施以及公用设施建设。但由于周边基础设施条件的逐步改善，客观上使得土地不断升值，真正获取到土地增值收益的房产所有人没有缴税，这些成本实际上被后进入的购房者在日益抬高的房价中承担掉。尽管有人认为，购房者在支付房价时，已经承担了使用期限内(50年或者70年)房产增值的税额，但事实上，政府在批地时几乎不可能正确估算未来数十年内土地的价值增减，因此在客观上造成了土地乃至房价的失真，同时也就容易造成泡沫的产生。 中国人民大学法学系教授周珂是国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一。他认为，土地批租制度是一种短期行为，香港就是一个典型案例，英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，本身就说明了这种制度的局限性，英国人把香港的地卖得差不多后一走了之，我们的政府不能干这种事。 据了解，世界上绝大多数国家财政来源主要是通过不动产税，美国的不动产税大体上占全国财政收入的一半，而且非常稳定，但反观香港，政府卖地收益多的时候占当年财政三分之一，少的时候只占百分之零点几。 1990年代初，我国内地之所以实行土地批租和土地增值税等政策，主要是受港台地区的影响，另外一个原因还与计划经济下社会财富集中于企业有关，导致我国长期以来征税对象主要是从生产经营环节征收，而对财产特别是个人财产的征税较少。但当今