房地产开发项目收入和税费估算.ppt

（二）、税金估算 1、营业税金及附加 营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。 目前营业税的税率是5%；城乡维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差别，纳税人所在地为市区的，税率为7％，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1％；教育费附加的税率一般为3%~4%。计算公式如下 营业税=营销收入×5% 城乡维护建设税=营业税× 7%(5%、1%） 教育费附加的=营业税× 3%~4% 两税一费=营销收入× 5.5% 2、房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下： A、房地产属个人所有且进行自营活动 房产税=70%房产原值×税率（1.2%） B、对房屋进行出租 房产税=租金收入×税率（12%） 3、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下： 公式一: 土地增值税税额=∑（各级距的土地增值额×适用税率） 公式二： 土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率 各级税率对应的速算扣除率 30%——0 40%——5% 50%——15% 60%——35% 注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。 例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 解：（1）计算增值额为：400－100＝300万元 （2）计算增值额与扣除项目金额之比：300÷100=300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额的200％，分别适用30％、40％、50％、60％四档税率。 4、企业所得税 企业所得税是对境内企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。计算公式如下 企业所得税=应纳税所得额×25% 增值税课堂练习： ★ 某纳税人转让普通标准住宅所取得的收入为670万元，其扣除项目金额为320万元，试计算应纳土地增值税税额。 ★ 某开发公司在一城市建造并出售一写字楼取得860万元收入。该楼建造拿地花150万元，房屋开发花250万元。该楼贷款项目清单不详，开发费用扣除比例取8%。试计算该公司转让该写字楼应纳土地增值税税额。 附加：销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表 在进行房地产项目时，应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。 其表格形式见表 5.5.2 风险分析 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益 的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性4个方面。 通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目 均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项 目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。 风险分析的过程主要包括风险辨识、风险估计、风险评价三 个阶段。 风险分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法。 （1）概率分析法 概率分析的步骤 概率的确定方法 客观概率是在某变量过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。 主观概率是指决策者不以对过去数据的客观分析为基础,而以某种主观判 断来确定预测对象在未来会发生的各种可能性的方法。 注意：由于房地产投资项目评价中常常缺乏足够的历史统计数据，因而大部分都不能通过客观概率来表达，在实际工作中多使用主观概率。 例如，已知某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年～2000年的变动情况，通过归纳后，预测2001年～2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%～7%。 在此基础上进一步分析了2001～2005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。 （2）蒙特卡洛法 蒙特卡洛法也叫模拟抽样法，借助于真实分布中的抽样来模拟一个 房地产投资全过程，使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际 情况相对应。 蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤：