房地产营销策划青岛麦岛项目营销战略及策略.ppt

研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告 《房地产营销策划》 麦岛项目营销战略及策略 谨呈：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司 项目工作阶段划分 项目前期定位回顾 项目界定--旅游城市旅游景点物业、紧邻商务区的高档居住区、绝版一线海景大盘 前期定位及物业发展建议回顾 前期定位及物业发展建议回顾 思维导图 项目目标 项目目标分析 本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析 项目核心问题---- 滨海富人区扫描 国际滨海社区特质 全球著名滨海富人区特质 滨海富人区扫描 国际滨海社区和滨海富人区的共性----滨海富人区的六大定律 滨海富人区的六大定律 滨海富人区的生活方式 深圳----波托菲诺对滨水社区的营销 深圳----中信红树湾对海湾社区的营销 深圳滨水和滨海富人区营销对我们的启示 思维导图 市场营销现状 青岛全市营销现状---市内小盘的少作为营销和郊区大盘的有作为营销 开发一般自己进行营销推广，很少请外地营销策划 顶级豪宅营销----弄海园?琴岛星 豪宅高档项目营销----玺景园 东海路高档项目营销----丽都国际 周边竞争楼盘---金光都市名家 周边竞争楼盘---鲁信未央花园 周边竞争楼盘---碧海花园 周边竞争楼盘---碧佛利山庄 周边竞争楼盘---颐灏园 周边竞争楼盘---樱之御园 周边竞争楼盘---山水名园 项目所处营销市场总结----报广的静态信息告知为主，缺乏生活价值展示 营销市场总结----营销诉求集中于项目硬性竞争力 市场营销现状对本项目的启示 我们靠什么优势才能突围市场呢？ 思维导图 目标客户分析 目标客户群----炫耀型财富阶层 客户具象描述 客户具象描述 客户具象描述 客户具象描述 客户具象描述 消费者AIO量表 目标客户价值取向关键词----尊贵、大气、文化、显赫、荣耀 客户喜好对项目的启示----提供一个以海岸豪宅生活为依托的富人区 思维导图 营销战略 本项目SWOT分析 项目SWOT分析对我们营销的启示 我们鲁能项目营销作为的出发点-----适合本项目营销的模式研究 强力推广取势模式 展示取势模式　 区域取势模式 品牌取势模式 价格取势 我们的取势模式-----推广为主，展示和区域取势为辅 营销的形象传达-----以哪种卖点为载体传达形象才能与客户产生共鸣？ 深圳?波托菲诺----以异域文化为载体来宣扬“优雅的小镇风情生活” 深圳?熙园-----以阶层文化为载体，宣扬“深宅大院的尊崇生活” 深圳?中旅国际公馆----以创新概念“公馆”和中旅品牌的融合物为载体倡导一种新公馆生活 深圳?中信红树湾----嫁接公共标签“湾区物业”作为载体宣传现代湾区富人生活 深圳?万科东海岸----演绎公共概念“海岸生活”作为载体宣传“真正的海岸生活” 我们的传达模式----以创新概念为载体，传达我们的国际海岸生活 成功全国推广模式---- 我们的全国推广模式----北京销售处、大事件炒作、新产品发布会、奥运专刊 营销战略 从滨海富人区定律判断我们有理由成为中国首席滨海富人区 从我们所处的历史机遇来看我们将建造一个承接历史，构造未来的滨海富人区 我们的创新概念 海岸豪宅、国际社区的诠释 战略关键元素 我们的营销总战略 我们卖什么？-----海岸豪宅的富人生活、国际社区的硬件体系 我们的核心优势-----带给高端人士一个高尚、国际的海岸富人生活 营销战略 我们的形象定位要求本项目形象定位要求 本项目形象定位 案名推荐 备选案名 思维导图 启动期战略和策略 形象战略总原则——展示我们的规模优势和资源优势 强势推广的原则　 强势推广的目的 四件大事树项目“海岸豪宅”的高端形象 强势推广的辅助事件和活动 强势推广示意——住交会展台 强势推广示意——产品发布会和新闻发布会 推广调性：尊贵、艺术、海岸文化 推广调性：尊贵、艺术、海岸文化 我们的展示策略 我们的展示安排 展示动线----热点不断，让消费者保持兴奋感 界定区域----展示我们外围的大规模 区域界定之围墙 区域界定之路牌广告 区域界定之外围道路 售楼处广场的场景展示 卖场周围的场景展示 场景展示之内部导示系统 场景展示之路面标识系统 场景展示之生活道具 核心价值点的展示----展示我们的国际社区 核心价值展示---海边的酒吧街 核心价值展示---国际化的商业街 核心价值展示——售楼处 核心价值展示——引进国际高级物管 核心价值展示——国内顶级会所 售楼处外观----体现大气、尊贵和艺术化的海岸风情 售楼处里面----艺术化、尊贵感、品质感 售楼处展板 卖场展示之看楼路线 看楼通道 样板房展示 样板房----独栋别墅和联排别墅 样板房---情景洋房和宽景洋房 样板房---板式高层 LOFT写字楼 启动期战略和策