东莞金域中央年度营销思路.ppt

与市场比较，我们卖得如何？ 08年金域中央营销费用一览表 SWOT分析 汇报结束谢谢聆听 样板房展示：大堂及样板房展示 展示攻略 清水板房：把清水房布置成售楼分部，除让客户了解楼盘的户型结构外，也可在工地充分体验到服务的称心。 大堂：豪华的装修，电子温馨提示板，如：时间、天气、样板房介绍等内容； 大堂及样板房：2008年6月中下徇完成。 商业包装：品位与生活的结合，完善生活配套展示（建议3－4月份完成） 展示攻略 项目外部展示：加强昭示性和导示性 展示攻略 外部包装：项目西北路段，增加围档及销售中心导示牌；在四期高层，上增加灯光设计； 最大化拦截客户：明年洋房推出，周边百悦尚城、御泉山都是最直接的竞争对手； 围墙完成时间：2009年3月初； “幸福专栏” （业主专栏）主要反映业主幸福日产生活，通过专栏形式在销售中心展示。 展示攻略 2006年11月认筹 金域中央生活秀 业主寿星榜：将每个月份生日业主照片，张贴于销售现场，并写上祝福语句； 业主活动照片展； 喜讯榜：业主子女升学喜报、婚讯、生育等信息。 幸福生活主题撰稿 2009年成熟的金域中央 配套攻略 09年5月金域中央2期入伙仪式 09年9月金域中央3期入伙仪式 2009金域中央，配套招商…… 配套攻略 5.1加推 4月完成商业街包装 节点安排 9月3期入伙 建议：高层洋房加推前，吸纳部分社区型商业驻入，例如：便利店、蛋糕点、餐饮、spa等配套商业； 另：考虑增加公交线路、增设公交站点 5月2期入伙 11月完成超市招商 活动攻略 Style“格调”圈层系列 以“东莞名义”之系列活动 引以为傲的格调圈层生活，彰显尊崇和独有；以东莞名义造势活动，确定市场高端地位。 金域中央的格调圈层系列，整年贯穿 全年启势，口碑造势 140平米三房： 空间合理布置、双阳台设计，景观视野较好 点对点分析 户型 劣势： 部分户型出现多边型空间，实用率不高； 两梯四户，通风采光比较差； 缺少入户花园； 优势： 私密性空间与开放性空间分区明显； 双阳台及凸窗； 户户有景，窗窗有景； 90平米两房 179平米四房 130平米三房 劣势： 地段较差，周边配套尚不成熟； 产品规划比较差； 景观资源一般； 优势： 价格优势 户型舒适 洋房园林组团 点对点分析 09年预计推售产品 72套 191.69-195.63㎡ 216套 189.85-190.66㎡ 四房 216套 157.39-160.76㎡ 三房 洋房 120套 341-388㎡ 五房 别墅 套数 面积 户型 产品 销售分析： 1、货量盘点：目前清华居没有公开对外发售，但已经在自然销售，目前一期别墅72套产品销售近60套，洋房产品近期才推出500套左右，销售近20套； 2、推货节奏：09年持续销售，自然销售，以洋房为主，二期别墅预计09年下半年推出； 3、洋房户型价格区间：单价5800元/平米，总价80-120万； 清华居：一期别墅产品剩余近10套，目前推出部分洋房产品，销售不理想，09年上半年仍然以洋房销售为主，别墅预计下半年推出； 140平米三房： 亮点： 超大入户花园 270转角凸窗，视野开阔 双阳台 私密空间与开放空间分割明显 300平米： 户型方正实用、双阳台、超大入户花园 195平米4+1房 160平米三房 160平米三房 点对点分析 户型 * * 地段 景观 园林 社区 户型 配套 森林湖 CLD南不成熟区 绿色世界水濂山 西班牙园林 豪宅大户社区 尺度阔绰，高附加值，空间合理 社区配套，会所，幼儿园 国际公馆3 CLD南成熟社区 绿色世界 东南亚风情园林 拼合户型社区 户型舒适优美，部分有创新 社区商业配套，会所，南开中学、幼儿园 天骄峰景 类东城中心 高尔夫、虎英湖 亿元园林，参与性差 线状，社区感较差 南北通透，中规中矩，较平 银行，会所，幼儿园，少商业配套 东骏豪苑 东城中心地段 绿色世界 中式园林 超大社区的边缘 南北通透，亮点多，户型多样 东城中心商业配套，会所，银行、幼儿园 本项目竞争价值：产品＋生态豪宅属性＞区域价值。 生态 ★★★★★ ★★ ★★★★★ ★★★ 竞争策略 市场竞争激烈：09年将有8000余套的同类同档次产品面市； 主要竞争对手主要集中在中旬推货; 140-190平米的三房及四房市场供应量大,产品同质化高，此区间户型竞争将异常激烈，91-130平米左右的二/三房在竞争对手中存量较小，存在一定的市场空白点； 从价格上分析：市场主要竞争对手的畅销户型总价区间在80-130万之间； 森林湖、天骄、世纪城、东骏是项目四期未来的主要竞争对手； 东城客户是豪宅的主力客户群：以城区私营企业主、个体经营者及企业高管为主,强调项目品质、规模、配套、性价比等因素； 小结 第1：众项目在资源、规模、产品等硬性条件上各有千秋。