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* 步骤4：本区域价值研判——区域价值点分析 历史文化资源 景观资源 城市资源 城市 富人区 基于城市富人区构成因素分析区域价值： * 步骤4：本区域价值研判——提炼区域价值 本项目位于热点区域的非核心地段； 仅研判区域价值尚不足以解决面临的关键问题。 * 步骤5：项目地段价值挖掘—城市富人区规律 非核心地段 未来价值峰区 * 西安新鸿基曲江项目区域价值挖掘思路回顾 背景 区域：区域中心距离城市中心约半小时车程，通达性良好，新兴的高档居住区； 项目：非核心地段，周边多为中低品质住宅，东面正在兴建曲江池南湖公园。 结论 未来政府主推区域和景观资源价值峰区的交汇点，曲江富人区的价值峰值区。 四大新区是发展的主流区域，城市扩张主要为南扩北进 城市发展方向研判 其他主流区域前景解析 西高新 经开区 浐灞 本区域的定位演绎 区域内地段价值演变解析 此类型区域的发展规律 高人口密度、高容积率、中高档住宅的西高新；沿袭西高新模式、价值兑现需时的经开区；发展刚起步的浐灞新区 城市发展要求富人区出现，西高新等片区无法承担此功能 “皇家园林”历史形象和文化价值；唐文化主题的人文景观资源；临近城市核心区，周边收入水平高，交通发达 凭借自身优势条件，最有机会承担西安城市富人区的责任 富人区的分为政府主导型和资源主导型 当前本地段不属于政府主推区域，景观资源不佳；未来政府关注点将转至本地段，公园投建将极大丰富景观资源 在景观资源逐渐丰富的前提下，曲江富人区的发展将由政府主导融入资源主导 思路 主要观点 其他片区无法承担的功能 本区域的价值梳理 区域功能定位 本区域的发展特点 未来地段价值的解析 城市规划格局分析 “九宫格局、一城多心”的架构，主城外扩成为主题词 * 城市功能解析法实例2：长沙高鑫尖山项目 背景 区域：城市近郊，市府新址，传统认知中的陌生区； 项目：周边配套匮乏，形象较为陈旧。 结论 新城市中心内核的高尚生态居住区 修筑中的尖山路 雷峰大道路貌 * 步骤1：研判城市发展方向——城市发展阶段的规律 分析城市发展进程，从城市发展一般阶段的规律出发，研判其当前所处的发展阶段； 阶段不同，城市的结构不同，区域价值的表现形式也不同： ——城市化鼎盛阶段：单核，中心价值最大化 ——郊区化扩展阶段：多元化，各板块具有独特的功能 * 步骤1：研判城市发展方向——研判城市发展的热点片区 * 步骤2：解析片区功能格局——各板块现状的对比研究 月湖、城东城北 经开星沙板块 麓南板块 河西新城 城南板块 自然文化资源优越，但城市属性匮乏，主流的低密度物业价格普遍不高 老城土地存量有限，城北、城东、月湖板块加速与之融合，但规划起点较低，发展后续乏力 经开星沙板块自然资源相对缺乏，产业以制造业为主，中档物业成为片区发展主流 依托省府南迁及长株潭一体化的利好，成为长沙本地置业者的第一选择 本项目所在的河西市府麓谷板块为何没有发展起来？ 月湖 城东 城北 麓南 星沙 中心板块 城南 市府 市府新址所在且同为城市发展方向的河西麓谷板块，目前认知却较为陌生，人气较为匮乏 现状描述 * 步骤2：解析片区功能格局——本区域发展滞后的原因 原因剖析 * 步骤3：借鉴相关案例或规律——城市新区发展规律 类比，推演，关键着眼于未来 将目标区域纳入已知的体系 河西新城的区域价值，关键在于其城市化进程 * 步骤4：挖掘本区域价值—— 基于未来：片区发展+城市关联 在未来的5~8年内，河西新城将逐步印证城市新区发展规律，最终成为一个功能复合的新城市中心。 兼具都市、生态、人文三大属性，市府麓谷板块将以高起点的规划优势成为全长沙最宜居的中心城。 * 步骤4：挖掘本区域价值——新城市中心内核的高尚生态居住区 城市中最原生态的，原生态中最城市的 * 长沙高鑫尖山项目区域价值挖掘思路回顾 背景 区域：城市近郊，市府新址，传统认知中的陌生区； 项目：周边配套匮乏，形象较为陈旧。 结论 新城市中心内核的高尚生态居住区 思路 主要观点 老城、城东、城北、月湖后续发展乏力；经开星沙以中档为主流；麓南城市属性匮乏；南城是置业者的第一选择 其他板块发展前景解析 本区域发展现状解析 区域价值研判 此类型区域的发展规律 区位限制、政府投入不集中、配套建设的滞后导致发展速度受限 河西新城目前正处于城市新区建设期的后期 交通网络的形成及大型项目落实，城市价值日益凸显 轨道交通的规划实施，城市全面融合 与城南板块上演“双城记”，成为兼具都市、生态、人文三大属性的新城市中心 四个居住片区各有定位 片区内部的发展 片区与城市的联系 城市发展阶段研判 轨道交通时代，长沙即将进入“多中心及新城”阶段 本区域发展前景研判 区域内格局解析 地段价值研判 城市中最原生态的，原生态中最城市的 区域价值+项目属性 * 基于土