惠州中颐海伦堡踩盘分享.pptVIP

项目规划：项目规划分为4期开发，目前在售的是三期，二期已于2009年9月交楼，四期已经动工目前在挖土方 产品配比：三期16-19栋楼的产品都是以105-127的三房为主，三房套数占了本期总套数的93%，除此之外还有位于一楼的商铺和顶层的复式 户型分析：户型设计合理方正实用，尤其是每套房卧室之中的凸窗设计，增强了空间的视觉感受 户型分析 交通设施：项目位于三环北路与惠州大道的交汇处，在金石一路有一个公交站点，各期项目被道路分割，可以增加卖商铺的面积和套数 配套设施:项目位于三环线以外，周边配套设施缺乏，生活氛围不成熟，三期项目旁边有医院，前期项目的商铺有些已经开业。 园林赏析：项目园林打造的非常优美,对提升该项目的档次增加了很多因素,同时也是项目的卖点 销售中心：销售中心门口环境优美，进门就是面对销售台,感觉不是很好, 销售中心的包装还有格调相比对面的万科逊色很多 看房通道：在看房的过程中会发现很多宣传牌,会在一定程度上影响景观 样板间：本期共做了两个样本间和两个清水房，从两个样板间的可以看到园林景观资源，因此卖的比较好，而两个清水房朝向的房子卖的不好 楼书欣赏：楼书制作的很精美，美人鱼的宣传纸上没有产品信息，不能达到宣传的目的 推广主题：成年人的童话城堡，这个没有凸出项目的核心卖点也没有传达出项目高品质的素质 宣传活动：与惠州报业合作举办单身男女派对活动，以二十至三十岁的年轻人居多，可以为现场起一个暖场的作用,整体感觉缺乏购买实力 推广进程：从拿预售证得时间和套数可以看出，开发商采取了比较谨慎的策略以应对市场变化 推广进程 成交量分析：通过对周边楼盘每周销售数据的统计，可以看出海伦堡的销售情况相比周边楼盘不是很好 实际成交均价：与同品质的万科楼盘相比，上升空间很大 万科：它与万科相比都有知名品牌形象，高品质楼盘、大致相同的区位，但是万科的价格比它高 双城国际：两个都属于大盘，海伦堡的品质更高、知名度更高，双城国际区位更优越 宏益公馆:宏益公馆的区位优势更明显，价格也比海伦堡高，但是规模没有海伦堡的大，开发商知名度也没有海伦堡的高 总结：与周边楼盘相比海伦堡存在以下的明显优势：知名品牌高品质楼盘、价格低、交通便利 品牌方面：项目的推广主题和宣传包装，并没有很好的反映出项目的特点和优势 产品配比：90%以上的三房产品，这样的产品结构限制了购买两房和四房的客户 营销方式：缺少集中式开盘，在这种市场背景下不利于更好的把握客户促成成交 除了一楼是商铺和顶楼是复式之外，其余全是三房两厅的户型结构 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 海伦堡案例分享 中原地产（深圳）有限公司惠州分公司策略顾问部 HUIZHOU.08.2010 报告框架 Part 1 一、项目产品及规划 二、项目推广及销售 三、项目价值“回归” 1.1、项目规划 1.2、产品户型 1.3、交通配套 项目资料：中颐海伦堡位于江北惠州大道与三环路的交汇处，总占地80000平米，规划总户数1258户，分四期开发目前三期在售 本 案 惠州市海伦堡房地产开发有限公司 开发商 中颐物业 物业管理 1258 总户数 50.50% 绿化率 2.75 容积率 240000平方米 建筑面积 80000平方米 占地面积 精致典雅的欧式 建筑风格 江北 所属商圈 江北三环北路28号 项目位置 中颐 海伦堡 项目名称 市政广场 体育公园 惠台学校 华佳购物广场 一期 二期 三期 四期 三环路 三期施工进程图 金石一路 四期施工进程图 四期的地理位置相对一期更优越，交通更便利，如果选择先开发四期地块实现的收益可能会更好 这样的产品结构配比优势非常突出，就是能够集中锁定客户群体，有针对性作出营销，但是它也限制了购买两房或者四房的客户群体。 29 135.01 三房 29 128.06 29 112.32 三房 19栋 5 57.63--153.73 商铺 4 171.34--211.17 复式 56 125.29-127.2 56 105.62-108.94 三房 18栋 7 52.96-118.17 商铺 4 171.39--211.23 复式 54