商业地产深圳龙岗区东方沁园社区商.pptVIP

② 项目社区商业业态特点 以社区标超为龙头，作为吸引外部消费群的关键业态，辅于餐饮、服务 配套等业态，在满足社区居民需求的基础上，服务于外部消费群，同时，适 当的增加其他业态，丰富业态，利于增强项目商业氛围。 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 ③ 项目商业地块价值分析 B B C A A 根据第二部分分析，项目地块商 业价值比较为A区域B区域C区域。 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 ④ 人流动线因素影响 按人流动线规划业态基本原则： 人流动线规划较为合理，人流导入导出方便的部分，消费频率较高，一般规划满足居民日常生活的业态，如服务配套类业态； 人流密集，商业价值较高，可规划租金承受能力较高的业态，如药店等； 人流量较小，位置相对较偏的商铺，可规划对人流量要求不高的业态，如美容等。 项目人流动线示意图 一级人流 二级人流 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 ⑤ 商家选址要求因素 业态 指标 面积需求（㎡） 位置 社区标超 600－3,000 主出入口/主干道 餐饮 西餐咖啡：300－800 特色餐饮：80-250 偏好社区商业街两端位置，临主干道 美容/美发 美发：50-200 美容：300-1,000 具体位置上无特殊要求，对人流量要求不高 休闲类 ≥500 通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面 便利店 50-150 靠近主出入口，离居住区域较近 饼屋（蛋糕店） 20－100 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 干洗店 20－60 靠近主出入口，离居住区域较近 冲印店 30－100 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 装饰公司 80－200 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可 部分业态商家选址要求如下： 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 综合以上①－⑤点，项目总体业态规划为： 服务配套 家居建材 特色餐饮 服务配套 超市、餐饮 休闲娱乐 在靠近社区出入口处规划服务配套业态，方便居民的购物消费，在服务本社区居民同时可满足将来君悦龙庭住户的需求。 该区域人流量不高，商业价值不高，且周边新兴住宅小区较多，可规划装饰公司、家居建材等业态满足社区建设初期的市场需求，亦可规划餐饮业态，和会所餐饮形成哑铃型商业布局，拉动人流，提升商业价值。 该区域为集中商业，单层面积较大，且临平安路，人流量大，交通相对较便利，适合规划超市、餐饮、休闲娱乐等业态。 规划美发、家居等业态满足居民日常生活需求，规划地产中介满足目前新兴住宅区的市场需求。 地产中介/美发/家居等 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 规划适量餐饮的必要性： 餐饮是社区商业的必需业态，与居民生活便利程度紧密想关； 项目为外向型社区商业，规模相对较大，适量加大餐饮经营面积可更合理地消化商业面积； 项目所处区域商业氛围较为浅薄，核心辐射范围消费群数量有限； 餐饮的成功经营可凝聚人气，对整体商业经营有积极意义。 项目商铺应局部加建必要的供餐饮商家使用的排污、排烟、隔油池等设施。 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 会所基本情况： 位置 临平安路，靠近龙平西路，交通较便利。 总建筑面积（ ㎡ ） 6052.12 层数（层） 3 商业面积（ ㎡ ） 5149.4 单层商业面积（ ㎡ ） 约2500 管理用房面积（ ㎡ ） 902.72 楼板承重（kg/ ㎡ ） 240 层高（ m ） 5.4－5.7 会 所 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 会所商业业态具体规划 一层 规划超市满足本社区居民的基本日常生活需求； 会所临平安路，交通相对较便利，适合规划餐饮业态； 超市、餐饮辐射面相对较广，有利于吸引外部消费群。 特色餐饮 西餐咖啡 超市 三、适合做成什么样的商业？————项目定位 商业的定位——————社区商业研究——————商业方案建议 二层业态规划 二层人流不易到达，可规划大规模的餐饮业态，发挥规模效应； 二层规模面积较大，适合大型商家的入驻； 区域内尚无餐饮消费集中地，市场空间较大。