垠坤-中南全国城市进入专题研究.pptx

城市进入专题研究报告 2 前 言 15年市场火热的背后，风险几何，市场未来将何去何从？ 政策预期 “稳增长，去库存“将成为2016年楼市调控的行动指南，楼市分化严重将导致地方政策调控成为主角 市场风向 市场持续分化，政策性繁荣背后危机四伏，短期市场（1年左右）仍将维持牛市走势，但中长期（2-3年）风险加剧，未来恐将陷入新一轮调整 国家战略 国家战略导向利好城市群核心城市发展 3 核心结论 15年市场火热的背后，风险几何，市场未来将何去何从？ 从国家战略、市场风向、政策预期三个角度进行拿地策略研判： 国家宏观经济下行压力大，而房地产作为是拉动经济发展的主动力，预期政府对于房地产层面应仍以宽松、稳增长的政策调控为主，16年楼市仍将为牛市走势； 目前市场处于典型的政策性繁荣阶段，一二线热点城市土地市场火热异常，地王频出，面粉贵于面包，而高地价逼高房价，投资门槛上升，楼市泡沫化出现，市场需求将面临萎缩，市场下滑风险加大，因而未来2-3年陷入新一轮调整的可能性大，16年是从市场可能将由快牛转向慢牛，未来几年将进入熊来了的时代，1-2年后进入市场将会有高位接盘的风险； 在市场风险持续加大的状况下，切忌盲目拿地，重点关注国家战略导向的城市圈核心的一线、二线城市及周边卫星城市，重点跟踪有望成为国家级新区及自贸区并具备市场潜力的板块，择优拿地，拿地时间尽量以上半年为佳，避免未来1-2年年市场到达峰值时，增加高位接盘的风险； 目 录 宏观环境解读 重点城市研究 PART 1 PART 2 4 潜力城市分析 PART 3 01 02 03 04 宏观环境解读 国家战略、政策面的深度研读，剖析市场机会 5 05 6 国家整体经济下行压力较大，稳增长政策力度将继续加大，宽松型政策仍将继续。未来1-2年内宏观环境对房地产影响整体利大于弊，市场将继续活跃。 金融政策：房地产限购政策解禁来央行先后8次降息降准，其中5年以上商贷利率降至4.9%，公积金贷款利率降准3.25%，为近20年间历史最低水平。在不限购的城市首套房商贷首付比例降至25%。二套房首付比例最低40%。 ——影响：降低购房者成本，刺激尚在观望中的购房者进入楼市，激活市场需求。对开发商而言，有利于降低企业融资成本。 公积金政策——降低首付比例，放宽贷款条件、提高贷款二度、推进异地贷款。首套房首付二成，结清首套房贷二套房首付二成。 ——影响：减轻购房者负担，刺激刚需及改善性需求的释放。实际中心理效应大于实际效应（首付2成门槛高，规定多，需纯公积金）。 财税政策——营业税免征年限5改2，满2年免征营业税。 ——影响：盘活二手房市场存量，刺激改善性需求。 开发政策——房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目资本金比例由30%下调至25% ——影响：减轻房地产开发企业资金压力，刺激企业积极拿地，利好中高端项目。 人口政策——十八届五中全会，全面放开二胎政策 ——影响：利好学区房，及大户型改善性住房需求，三房、四房等大户型吃香。但具体效果还待时间检验（取决于社会整体生育意愿，单独二胎效果不明显）。 户籍政策——全面推行居住证制度，推行积分落户政策。 ——影响：争夺流动人口，刺激房地产市场潜在需求。特大城市及超大城市落户门槛高，效果还有待观察（户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大三四线地级市乃至县级市，落户相对比较容易，如果只是购房落户，那么效果相对比较有限） 7 中央经济工作会议定调，去库存和农民市民化已经成为2016调控主旋律，基本都是刺激房地产市场的政策，而鼓励开发商降低房价也只是一纸空文。因此中短期内房地产市场还将延续牛市 2015年11月10日，中央财经领导小组会议——要化解房地产库存，促进房地产业持续发展 2015年12月14日，中央政治局会议——要化解房地产库存，扩大有效需求，稳定房地产市场，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 2015年12月21日，中央经济工作会议——化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户；以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；鼓励开发商适当降低商品住房价格；促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性措施。 2016年房地产宽松政策可能性列举： 信贷金融政策：降息降准、建立政策性住房银行，房贷资产证券化（MBS），首套房首付降至2成，二套房降至3成。 财税政策：贷款利息抵税、减免契税、利息补贴、暂缓房地产税立法、降低房地产交易税费 公积金政策：公积金制度改革，推进公积金异地贷款，扩大公积金缴存范围，将农民工纳入公积金缴存范围 户籍政策：针