广州碧海湾商业项目策划报告_74.pptVIP

碧海湾商业项目策划报告 第二部分：珠江新城商圈现状，商业物业销售与租赁分析 开发商：高德置地 项目规模：92万㎡，全国最大的商业地产项目之一 物业类型：购物中心、写字楼、酒店和酒店公寓 ： Seasons Mall ： 17万㎡ 写字楼：30万㎡? 朱美拉公寓： 11万㎡???? 朱美拉酒店建筑： 36万㎡ 商业面积 东塔：约3万㎡；西塔：约3万㎡ 商业总体定位： 超级商业MALL与时尚奢侈品牌馆 开发商：百嘉信地产 物业类型：单体商场 项目规模：14.5万㎡ 商业面积：8.5万㎡ 总体发展定位：高档时尚品牌馆 开发商：合景泰富、富力地产、香港新鸿基地产联合开发 物业类型：写字楼+公寓+商场 占地面积：11万㎡ 商业面积：56万㎡ 商场面积：14万㎡ 投资金额：100亿 备注：项目土地拍卖早已完成，由香港新鸿基地产负责全球招商，定位为高档品牌商业集中地。 一、超大规模，广州商业中心点 七大城市地标建筑，全城关注点 项目概况 一、平面 标准层的面积：从标准层面积看，单层面积较大，可以满足部分如餐饮、超市、国美、苏宁等对面积的需求；但整体面积仅有3层，难以满足部分业态的经营需要,如大卖场，对高档百货来说，也略微偏小； 二、纵向项目层高比较合理，基本上能够满足各类业态商家的经营需要； 三、项目硬件设施 电梯：裙楼现时设置两组扶梯，4组垂直电梯，位置比较合理，为二楼三楼主力商业解决通道问题，同时提升物业整体档次； 项目区域紧邻广州歌剧院，星汇园、丽晶明珠大厦、漾晴居、星晨大厦、保利香槟花园、远洋明珠大厦、名门大厦、双城国际广场、保利108公馆，发展性强，商业价值潜力比较大，随着各类大型写字楼及市政配套的落成，区域及项目商业价值还将得到进一步的提升； 本项目和片区其他商业裙楼相比较，没有规模优势，综合素质较一般，须在整体规划定位、业态招商、项目主题打造赋予项目差异化及竞争力。 项目SWOT分析（一） 1、S——优势 （1）位于繁华的珠江新城，为广州市新中心，周边配套齐全， 高档消费人群集中，具有极为优越的地理区位优势，适合发展高档次业态； （2）临近地标东、西塔，距离地铁站和公共汽车站均比较近，未来交通四通八达； （3）毗邻歌剧院、第二少年宫、儿童医院，市博物馆等公共建筑，人流潜力巨大。 2、W——劣势 （1）项目占地面积不大，整体体量较小，规模和影响力受到限制； （2）项目周边写字楼居多，并没有与北片商业街形成商业氛围的贯通 项目SWOT分析（二） 3、O——机遇 （1）珠江新城是广州市政府重点发展区域，市场潜力无限； （2）随着地铁五号线、新光快线的开通，加上区内道路陆续建成，珠江新城商圈正在加速形成。 （3） 周边集聚各大银行总部，跨国企业总部进驻，具有发展总部经济、集聚经济的良好基础。 4、T——威胁 （1）区内有多个巨无霸商业项目，对珠江新城商圈具有主导作用,本项目经营业态选择相对处于被动位置 （2）珠江新城区域尚处在建设阶段，道路交通系统尚未完成，本区域住户入住程度还不高，商业氛围还在形成中，短期内难以形成很大的人流。 （3）客户资源是商业最大的威胁，如何扩大项目影响、挖掘客户人群，是本案面临的最大问题。 业态定位思路 项目整体定位 第四部分：项目规划建议 为保证项目的销售成功，采取适当的销售策略是必要的，本案不论是作为童装专业市场还是作为其他购物广场，其销售策略均要同时考虑到业态控制问题，因此考虑采用返租、先招商后销售的销售策略。 返租可以吸引更多的投资者、增强项目的去化能力； 先招商后销售的策略优势在于，主力商家的进驻能够促进销售，提高销售价格，实现开发商资金回报率的更大化。 1）成功的招商可以增强投资者的信心 投资者初步判断项目的日后经营能否成功，往往取决于项目在招商时是否有知名品牌或商家进驻。作为童装专业市场，我们应引进一些在国内甚至国际有影响力的童装品牌或大商家,一方面来提升项目自身的影响力以及知名度，从而提高投资者的投资信心，另一方面可以起到集聚一些中小童装商家的作用，从而增强项目的商业氛围，对销售率的提升将起到非常重要的促进作用。 2）成功的招商能提升物业本身的地产价值 成功的招商和经营可以提升项目物业的地产价值和发展商的品牌价值。 项目招商的目标客户群 1）国际国内一流品牌的代理商和经销商，能承受很高的租金水平，对商场位置非常挑剔； 2）自己拥有童装加工厂，具有较强的设计开发生产能力，以接国外定单生产为主的商家，能承受高价格的租金水平，一般选择在能见度好、位置佳的商铺； 3）以做国内批发贸易为主的商家（如聚集在中山八路的童装批发商），能承受较高价格的租金水平。 4）皮具、文具、箱包、睡衣、袜等其它业态，作为项目经营辅助业态，这类商家对商