工程经济学课程设计(1).docVIP

项目概况 1、项目背景 拟建项目为连云港市高端社区“一品江南”的商业住宅开发项目。有北京益华房地产开发部负责开发建设。 项目位置及占地面积 该拟建项目位于连云港市新浦区苍梧路，淮海工学院以东片区。土地总面积为110000m2（合165亩，以国土部门实测为准），公司以每亩300万元的价格拍得该土地，获得了该地块的使用权。 2、项目地块现状： 已实现“三通一平”工程（通电、通水、通路），现为净地 3、项目主要建设条件: 1、已签订“项目开发协议书”（2014年1月）。 2、土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证，宗地拆迁工作已经进行。 3、已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的正式规划设计工作。 4、项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。 5、项目建设资金已经准备到位。 6、项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复文件。 2项目规划条件 1、 地块面积：110000m2（合165亩） 2、 出让年限：住宅70年、配套商业40年 主要技术经济指标 项目 单位 数量 总占地面积 ㎡ 110000 总建筑 面积 地上住宅 ㎡（小高层） 36588.48 ㎡（高层） 223229.58 ㎡（合计） 259818.06 幼儿园 ㎡ 2000 商业配套 ㎡ 10050 地下停车场 ㎡ 23400 容积率 / 2.34 建筑密度 % 20% 绿化率 % 45% 土地价格 万元 49500 地下停车位 个 地下：900地上：100 3、项目位置：位于连云港市新浦区苍梧路 4、土地用途：居住用地 5、规划指标：建筑密度为20%；绿地率为45%；容积率为2.34；高层所占比例为85.7%。 3、户型的设计 1、高层住宅（共15幢）： 共有3种户型，户型平均面积为147.15㎡，总套数为1726套， 2、小高层住宅（共8幢） 共有2种户型，户型平均面积为120.34㎡，总套数为288套， 户型设计多元新颖，具体设计指标详见下表： 类型 小高层 户型 面积（㎡） 套数（户） 楼幢数 合计 A-1：2室2厅1卫 100.23 96 8幢 288套 36588.48M2 A-2：3室2厅2卫 140.45 192 高层 B-1：2室2厅1卫 100.23 670 15幢 1726套223229.58M2 B-2：3室2厅2卫 140.45 924 B-3：4室2厅2卫 200.78 132 停车位设计 （1）地下分一层共设计900个地下停车位，为高层住宅居民停车使用； （2）另外设计地上停车位100个，排布在小区两个主入口处。 5、道路交通 小区路：路面宽8m；宅间小路：路面宽不小于3m；组团路：路面宽4m。住宅小区内几条主要道路的始终点均与外围道路相接，整个规划力求居民出行便利。还充分考虑到了消防车、救护车的通行，既维护院落的完整性又利于治安防卫。另外，小区的公共活动中心中设置有专为残疾人通行的无障碍通道，轮椅通道的坡道宽度设为2.8m，纵坡不大于2.5%。 6、防火安全 消防设备和道路的设置：合理设置消防水量、消防龙头及通道，不论高层还是洋房住宅，小区均配备了符合规范要求的高压消防给水系统，救活面积覆盖整个小区，符合国家有关规定。 安全疏散通道和自救设施的设置：小区规划全面的安全疏散通道，指示牌设置在明显易发现处。对于居住相对密集的高层区，用作分隔的楼板和墙体都采用非燃烧体，耐火极限要求不低于2小时。在小区各个安全疏散通道中均配有符合国家照明标准的低位应急照明灯具，使疏散人员更容易识别疏散走道，安全迅速地找到出口。小区公共区域也应设置有警报器和喷水灭火系统。 二、项目定位 1项目目标顾客群定位 通过调研，目标顾客群体锁定在： A、高新区大学城大学教师 B、政府官员（包括公务员和事业单位高级人员） C、企业高管 南昌市高新区的“财智阶层”、新贵富裕阶层 文化水平高，学历大多为大学本科或以上 个人月收入大于4000 见多识广，对楼盘的品质及品味十分在意 人生的格言为：追求财富、创造财富、享受财富 2项目产品定位 在总体上，高层住宅定位于中偏高档，小高层住宅定位于高档，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。 3项目价格定位 根据对连云港市周边楼盘的调查，以及房地产价格走势，并结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认销售价格为： 高层住宅：6000元/M2 小高层住宅：8000元/M2 商业配套：12000元/M2 附图：连云港2013年房价走势 投资估算与资金筹措 一 项目总投资估算 据估算，本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、