美国住宅开教材发的九大步骤.docVIP

美国住宅开发的九大步骤 　 　　美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环相扣，保证房地产业的顺利发展。美国人口出生率虽然不高，但移民多，这就要求为新增人口提供住房。居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验，制定了比较完备的法规制度，值得我们借鉴。本文将以纽约州的开发程序为主进行讨论。　　一、 市场分析( Market Analysis)?　　1． 人口(Population)：人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。人口增长包括自然增长和移民增长。增长可能是持续的或季节性的。　　2． 就业率(Employment)－就业率的增长表示生产的发展，也就预示着房地产市场的繁荣。　　3． 收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。　　4． 供求关系(Supply Demand)：5％的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。在这些多余房屋售出之后，即可开