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北京首佳房地产评估有限公司副总经理 聂燕军 资料来源：中国国土资源报 Copyright ? 2001 mediachina.net. All Rights Reserved 我国35个城市地价调查成果分析 2003-07-01 地价是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要杠杆。在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。 随着社会经济的发展，地价处于不断的变化之中。只有对地价进行深入研究，才能够准确把握土地市场跳动的脉搏，充分了解地价的现状及其变化特征，研究地价调控的机制，把握土地市场变动的规律，为政府进行宏观经济决策提供参考。 1999年，国土资源部选择长春、上海、西安、成都、武汉、福州作为城市土地价格调查项目的试点城市。2000-2001年度，根据城市土地市场发达程度，城市地价管理工作基础状况及建立全国地价动态监测信息系统的需要等，选择北京、天津、重庆、沈阳、广州、哈尔滨、南京、太原、济南、郑州、兰州、长沙、杭州、昆明、石家庄、贵阳、南昌、乌鲁木齐、合肥、南宁、呼和浩特、西宁、海口、银川、拉萨、青岛、南通、深圳、惠州、宁波、大连31个城市开展城市土地价格调查工作。 “城市土地价格调查项目”是国土资源大调查项目之一。目前，项目已经告一段落，取得了丰硕的成果。今天请来几位项目组的专家，围绕着地价这一核心问题，逐一向读者介绍。 变动中的规律 我国地价水平分布的特征线： ●沿海开放城市线 ●京广、京哈铁路沿线及周边 ●长江沿岸城市线 ●西安至乌鲁木齐的西北线 主持人：通过对上述各城市(不包括上海和深圳)基准地价水平的统计分析，采用面积加权法，计算结果为，各城市的商业、住宅和工业用地的每平方米平均价格分别为1948元、1343元和450元；商业、住宅和工业一级地平均价格与末级地平均价格比分别为10.6、7.0和3.3。各城市基准地价更新成果从总体上反映了我国城市土地价格分布及变化的特征与趋势。 赵松：通过分析各城市、各级别基准地价水平，反映出城市内部地价的变化主要具有以下特征： 基准地价在不同用途、不同级别土地中的差异呈现规律性变化。对于不同用途，在同一土地级别内商业用地地价高于住宅用地地价，而住宅用地地价高于工业用地地价。对于同一土地用途，一级地地价明显高于二级地地价，依此类推。 同一土地用途的地价在同一土地级别内具有接近性。位于同一土地级别内的土地价格不可能全部相同，但级别内土地质量的一致性，导致地价存在接近性，而且土地级别范围越小，地价的接近性越高。 不同土地级别的地价不具连续性。地价与土地质量具有相关性，土地质量的分值可能是连续的，但地价不是连续的，即使在同一土地级别内，地价只是若干独立分布的点，不会形成连续的区间。不同土地级别更是这样，即一级地的地价与二级地的地价没有连续性。 地价与城市发展模式基本一致 邹晓云：城市间地价分布规律也很明显。从各城市之间的地价变化来看，具有以下特征。首先地价具有明显的地域性，与当地城市经济发展状况、市场需求、交通条件等显著相关；同时受不同城市发展模式的影响。本次基准地价更新成果及各城市地价水平的调研和分析表明，我国主要城市的地价分布具有以下空间特征。 首先我国城市地价水平呈东高西低、南高北低的整体变化趋势。第一阶段城市土地价格调查中，除上海、深圳两市未提交成果外，其余35个城市基本涵盖了我国的直辖市和各省会城市及计划单列市。通过对这些城市土地价格的比较，可以将城市地价水平按由高到低划分为四个区域，四个区域从东到西呈阶梯状分布。地价最高区包括广东盛北京市、重庆市、浙江盛江苏盛福建盛山东省的胶东半岛地区、辽宁省辽东半岛等地区；地价次高区包括四川盛安徽盛江西盛湖北盛湖南盛海南盛山东盛辽宁盛吉林盛黑龙江盛天津市；地价较低区包括广西壮族自治区、云南盛贵州盛河北盛河南省；地价最低区包括西藏自治区、陕西盛山西盛内蒙古自治区、宁夏回族自治区、甘肃盛青海盛新疆维吾尔自治区。 在同一地价水平区域内，地价水平并非绝对平均，不同等别的城市，其地价水平有所差异，同一等别的城市，由于城市类型、地理及经济区位的不同，导致其平均地价水平不同。而且各地价区域之间，地价不一定是连续渐变的，地价变化幅度不是连续封闭的空间。甚至在空间上可能有部分省市地价呈现离散分布，但总的来说，东高西低、南高北低的趋势是存在的。 其次，我国大中城市地价水平具有明显的集聚分布特点。一方面在我国的主要特征线附近(河流、铁道、高