2012.07.04天津中粮大道项目目标管理责任书预沟通意见及回复汇总.docxVIP

2012.06.25天津中粮大道E地块项目目标管理责任书预沟通意见及回复汇总 一、战略部 1、项目的销售净利率10.54%、IRR11.44%，均未能达到集团的基本投资回报要求（销售净利率12%、IRR20%）。 回复： 1）销售收入方面：将会所全部出售，并将其一层按临街商铺价值出售；同时提高住宅销售均价及增加车位销售数量，使得总销售收入增加约1.9个亿； 2）回款进度方面：每个楼盘均提前一个季度预售，并压缩了销售周期，增大了前期的回款比例； 3）建安成本方面：调整了产品定位，产品线由原来的“壹号系列”调整为“祥云系列”，装修标准为毛坯，建安成本相应调减了约3300万；并延缓工程款支付进度，后期工程款支出以销售回款支付，进行滚动开发，由此可减少项目融资，进而降低资本成本。 经调整后销售净利润为2.3个亿，比之前增加约5000万，销售净利率提高到10.54%；对于内部收益率IRR进行了两版测算，一版是按地价款实际支付年限2008年开始支付，测算出IRR为11.44%；另外经与集团沟通，假设从2011年开始支付地价款，测算出IRR为16.56%。 此版虽仍未达到集团指标要求，由于拿地、拆迁等历史遗留问题，我项目开发周期较长，有较大的资金及资金成本压力，D、E地块全部为销售型物业，所以我部建议尽快启动D、E地块, 希望在能够达到盈亏持平并略有盈余的情况下，能带来较大的现金流入，以此缓解项目资金压力并平衡前期股东资金投入。F地块商业价值明显，而土地成本最低，可以实现较高的净利润率，保证D、E、F三块地的总体净利润率达到集团标准。D、E、F三块地的总体财务指标：1）销售收入：621745.5万元；2）销售净利润：79682.91万元；3）IRR：11.38%；4）销售净利率：12.82%。 营销管理部 1、推导部分： 竞品分析部分的项目销售均价和价格推导测算部分同一项目均价出现较大的差异，请说明原因； 回复：价格推导测算选择的5个项目中（泰悦豪庭、津澜阙、大都会、新汇华庭、仁恒海河广场二期）新汇华庭项目是毛坯交房，大都会项目2012年3月、4月推出的货量也为毛坯产品，其余项目均为精装。因此在3#楼价格推导测算过程中选择2012年4月为估价时点，每个项目均剔除装修因素后的毛坯成交价格。而在竞品项目分析中项目的销售均价为截止到2012年3月的成交均价。 精装标准 项目名称 2012年3月 2012年4月 毛坯价格 4,000 泰悦豪庭 26,263 24,756 20,756 5,000 津澜阙 25,003 22,747 17,747 毛坯 天津大都会 19,904 18,930 18,930 毛坯 新汇华庭 尚未开盘 17,332 17,332 4,000 海河广场二期 22,879 23,164 19,164 价格比较法的表里，5个项目中有4个项目比准价格在1.9万以下、且另一个价格2.1万的竞品参考权重仅为5%，请说明是如何推算出毛坯单价19030元/SM的； 回复：价格推导过程请详见附件一：中粮大道项目E地块价格评估表格（市场比较法的推导公式） 2013年下半年开售的1#楼和2014年1月开盘的3#楼价格相差3000元/平米，需请项目关注短期内价格提升风险。 回复：国家对房地产市场的调控成为常态，预期2013年房地产市场难有逆转。E地块在价格策略上按照“低开高走”的原则（E地块首开3#楼销售价格20000元/平米），在2013年市场预期下，保证项目的顺利销售和资金回笼。此后2014年1月份推售1#楼，成交均价23000元/平米。考虑到3#楼朝向为南北向+南北偏东朝向；优于1#楼（南北向+东西朝向）和2#楼（南北向+东西朝向）。作为首推楼座，体量适中（18530平米），因此以较低价格入市，市场接受度高，能够打开项目顺销的局面。且3#楼三室户型集中（比例占49%），一室（31%），二室（17%），以此价格入市，能够合理控制总价，促进成交。二次推出的1#楼（29630平米）在推售均价方面有所上涨：一方面考虑市场自然增长及通胀的因素，同时1#楼中小户型增加（一室43%、二室29%、三室27%），客群相应增加，套均面积较3#楼减少，故适当提高售价。 2、户型定位方面： a）请提供每栋楼的户型面积指标和套数比； 回复： 一室 舒适 65-80 116 43% 二室 舒适 110-120 78 29% 三室 舒适 140-150 73 27% 舒适 170-180 0 0% 超大户型 豪华 200以上 4 1% 合计 / / 271 100% 二号楼 　 面积 套数 套数比 一室 舒适 65-80 85 33% 二室 舒适 110-120 42 16% 三室 舒适 140-150 83 32% 舒适 170-180 46