购物中心商业布局规划学习要点总结_16p_专题研究报告.pptVIP

购物中心商业布局规划 学习要点总结 关于净出租面积占购物中心整体建筑面积（不含停车场）指标： 综合平均65%—70%。其中大型主力店（单店面积占4000㎡以上）净出租面积占比为85%；次主力店（单店面积占200㎡—4000㎡之间）净出租面积占比为65%—85%；类百货店铺（单店面积在50㎡—200㎡之间）净出租面积占比为50%—65%。这样，整个购物中心平均下来，净出租面积约为65%—70%。 在做招商布局图之前，需要对建筑方案的净出租面积进行勘定，如发现净出租面积达不到65%的，需要对建筑平面的通道宽度、中庭大小、辅助面积、设备用房等等进行优化，确保购物中心净出租面积占购物中心整体建筑面积（不含停车场）指标达到65%。 关于购物中心商户业态类别组合占比指标： 五、三 、二原则，就是各类零售类主次主力店占比50%、餐饮文化体育健身娱乐休闲类占比30%、类百货各类店铺占比20%。 关于购物中心商场布局设计需要解决的三大问题：——（如何对确定的商业业态组合进行合理优化布局？） 第一个问题是怎样通过各种业态商业吸引人气的多寡而使他们坐落在不同的位置把人流引导到各个楼层各个角落，使整个购物中心所有的商铺成为活铺而不留死角？ 第二个问题是如何在不同的地点布置商业亮点，使顾客不断产生逛完整个购物中心的欲望，感觉不到累，还要使顾客感觉意犹未尽下次还要来？ 第三个问题是如何平衡租金收益，在做活的前提下使租金收益最大化？ 1）一般来说，主力店中，大卖场最聚人气，百货店次之； 次主力店中，数码广场最聚人气，家电卖场次之； 休闲餐饮业中，咖啡、西式快餐、茶馆、美食广场最聚人气，中式品牌餐饮次之； 休闲娱乐、运动健身、品牌中餐周末和晚间最聚人气；各式品牌专卖店最不聚人气。 从楼层角度来说，一楼最聚人气，二楼次之，三楼更次，四楼再次，五楼最次，商业地产界行话所谓的一楼是金、二楼是银、三楼是铜、四楼是铁、五楼是锡讲的就是这个道理。 从交通位置角度来讲，交通要道的拐角处最聚人气，通道长边次之，商场的纵深地带更次，所谓金角、银边、草肚皮。 2）在购物中心的商业布局中必须要贯彻的专业理念： ①“扁担扛”原理——把人气多的主力店放在两侧，把人气差的专卖店店铺布置在围绕大中庭的四周，也就是中间，让出入主力店的人流先经过专卖店店铺通道，把专卖店铺带旺，提升专卖店店铺的价值，出入两侧主力店的一道道人流，就像一根根扁担，把中间的专卖店店铺的价值扛起来； ②“提升机”原理——一般来说，楼层越高，去的人越少，那么在购物中心高的楼层上，布置一些吸引人气的商家，吸引逛购物中心的顾客往高楼层的商场去，这就需要一些商家扮演人流提升机的角色； ③“通透性”原理——通道设置要通透，让顾客站在通道的一端可以看到远处另一端的商铺，在沿中庭四周布置低柜，让顾客通过中庭的自动扶梯到达每一个楼层可以清晰地看到远处的商铺标识； ④“光顾性”原理——购物中心内部水平通道规划设计，必须尽量使每个干道都能循环往复，带回人流，减少死角，好的平面交通设置能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费，使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流； ⑤“五、三、二”原理——讲的是要做活购物中心需要安排的各业态大类商家所占面积的比例，即在一个大型封闭式购物中心内，安排的主力店和次主力店的理想占用面积应为50%，文化、休闲、娱乐、健身、餐饮商家理想占用面积应为30%，专卖店组成的风情商铺组合理想占用面积应为20%； ⑥“方便性”原理——在布局设计中体现人性化理念，尽可能最大限度的为消费者提供便利性服务，为其在消费的同时带来身心上的舒适感和被尊重感。 3）为把购物中心做旺，在做旺的基础上实现租金收益最大化，一般采用四个策略： ①特惠策略——对某些能够大量吸引人气商家放到商场高一点的楼层或商场纵深一点的地方，租金给予优惠； ②递增策略——在起步阶段，租金低一点，经营走向成熟过程中逐步递增； ③共赢策略——对于某些商家对入驻购物中心经营前景看好，但需要一个培育期，购物中心经营者可以与该商家签订一种风险共担的扣点付租金的方式，商家与购物中心经营者分享销售毛利，共同承担培育期风险； ④差价策略——对于不同的业态、在不同的位置、楼层实行差价招租，对吸引人流贡献大的商家、位于纵深的商家、楼层高的商家实行低价，对于位于低楼层和交通要道的商铺实行高价，利用租金杠杆将合适的商家布置到合适的位置。 4）开发商和使用者在购物中心商业组合布局设计和招商过程中必须做到“一个坚持和两个反对”：坚持购物中心合理优化商业布局不动摇，坚决反对屈服于商家自选位置要求，坚决反对谁出租金高就让谁进来的租金唯上的选商家标准。 四、制定符合购物中心价值提升发展客观规律的招租和营销战略和策略，有如下几点： 1）招租和租金策略必须是自己掌握实施而不是有招商代