昆山花桥徐公桥路地块市场基本定位报告.ppt

花桥徐公桥路地块市场定位报告 2010.3;写在前面;项目报告内容;项目区域分析;区位分析——昆山的地理优势毋庸置疑;上海;区位分析——花桥国际商务城是花桥连接上海的东大门;区位分析——“大虹桥规划”城市腾飞的翅膀;区位分析——“大虹桥规划”使区块成为长三角最直接对接点;区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷;区位分析——轨道交通11号线昆山延伸段使出行更便捷;交通分析——完善立体交通，纳入上海半小时经济圈;产业分析——昆山有世界级的加工制造业基地;产业分析——上海国际金融和国际航运两个中心建设的机遇;规划分析——高起点的国际商务城;规划分析——花桥国际商务城四大发展产业;规划分析——商务城打造三大特色基地;政策分析——政策成本优势明显;结论——四大优势助推花桥国际商务城美好发展前景;项目现状分析;地理位置——位于江苏花桥国际商务区，地理位置优越;地块现状——已平整，呈方正矩形，便于规划设计;地块现状——经济技术指标;地块现状——紧邻312国道，快速接通上海安亭汽车城和市区;周边机能图——各种配套资源丰富，未来生活办公两相宜;总 结;项目市场分析;昆山宏观市场环境;昆山宏观市场环境;居民收入;昆山宏观市场环境;昆山宏观市场环境;昆山宏观市场环境;昆山宏观市场环境;周边项目分布图;绿地·总部大道;地址：花桥外青松公路和静路 开发商：昆山市曹安投资发展有限公司 占地面积：50万方 功能规划： 国际商贸中心：规划建设国际商务大厦、国际商贸大厦和国际商务酒店等。 国际物流园：规划面积300公顷，建设仓储、采购、配送集散基地。 江苏昆山私营外贸企业创业园：中小型外贸企业孵化器。 国际展示展销中心：占地30公顷，建设会展中心及各类中小展示展销场馆。 项目定位：集国内外商贸办公、展示展销、仓储物流、研发教育、商住休闲为一体的综 合性国际商务中心。;中茵·国际商务花园;永泰国际大厦;亚太广场（Ⅱ期）;上海捷座;中寰广场;周边项目介绍;周边项目介绍;周边项目介绍;周边项目介绍;周边项目介绍;周边市场总结（办公部分）; 住宅项目位置多集中在绿地大道南侧，北侧现有项目为上海裕花园和中城花桥国际。 住宅项目体量都比较大，开发周期长。 物业类型齐全，基本能覆盖客户各层次需求。 目前，高层住宅售价在8000元/平方米，花园洋房售价在9500元/平方米，别墅售价在11000元/平方米。 开发已近5年的绿地21城为区内标杆楼盘，绿地大道两侧配套齐全，为周边楼盘积聚不少人气。 已成交客户中80%为上海客户，多以投资为主。 小高层、高层销售情况良好，现可售单元不多，2010年区内推盘量大，各类型物业均有。 ;昆山总部基地项目;昆山总部基地项目;中邦MOHO户型图;昆山总部基地项目;联邦国际户型图;昆山总部基地项目;现代广场（MP);曼哈顿国际;弘基财富广场;隆祺丽景国际;昆山办公楼市场总结;昆山办公楼市场总结;昆山办公楼市场总结;上海总部基地分析;;;;总部基地项目销售情况汇总;总部基地项目总结;项目整体定位;定位原则;定位思路;区域特征：以世界级制造业为依托、依傍上海的国际商务后花园 苏州和昆山强大的制造业基础，世界500强企业众多； 受上海辐射影响显著，是上海名副其实的后花园； 政府高起点实施的花桥国际商务城规划，优惠政策多且优惠幅度大。 项目属性：地块便于规划，水资源优势 地处国际商务城规划的总部基地内，入住企业可享受多项优惠政策； 基础配套设施仍在完善中，未来大交通优势明显； 地块方正平整，面积适中，有河流资源。 市场情况：总部办公市场竞争激烈，周边项目分割成小面积出售规避风险 商务城氛围尚不成熟，周边办公项目基本采取小面积分割出售的应对策略； 项目周边及上海郊区聚集了众多大面积花园总部办公项目，大面积产品市场竞争激烈且销售情况不理想。;定位策略——灵活定位策略规避风险;定位思路;整体定位;客户定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;产品定位;道路绿化效果图;产品定位;项目经济指标测算;规划方案;规划方案说明;规划方案;基准价格定位思路;;;;;花园办公基准价格;花园办公基准价格;花园办公基准价格;本项目基准价格确定;;成本测算表;项目土地各收益率下的价格估算;附件：上海重要总部基地个案参考;;;;;;周边环境;园区内部交通动线;产品规划;建筑立面;;;;;建筑立面;卖新公路;产品特点—建筑外立面; 由8栋10-18层综合现代化智能高层办公楼、以及专为大中型企业度身定做的46栋企业总部大楼组成。高层办公楼层高3.4-3.6米，每栋配备2-4部电梯。标准面积290-1140平方米，整栋面积2200平方米。;建筑立面;景观规划;;素混凝土 钢 玻璃;建筑立面;景观规划;;总体规划;建