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信阳房地产市场分析报告 目 录contents 一、信阳房地产市场整体概况 二、信阳房地产市场运营现状 三、典型项目个案分析 一、信阳房地产市场整体概况 信阳东连安徽，西、南接湖北，为三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，鄂豫皖区域性中心城市。距国家级中心城市郑州350公里，武汉210公里，交通便利，历史悠久。 信阳市城市总体规（2013—2030）》提出，到2030年，信阳市将发展成为中心城区人口185万，建设用地185平方公里的鄂豫皖交界地区的区域性中心城市，中原经济区新兴产业基地和山水宜居城市。 信阳城市定位——城市总体规划 信阳城市规划概况——城市规划定位 信阳城市空间总体发展规划 向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。 向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。 向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。 向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。 信阳城市规划概况——城市空间发展规划 “南联北延，东拓西优” 从信阳政府规划工作要点中看，构建以主城区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局，朝着建设豫鄂皖三省交界处的区域中心城市和豫南重点城市方向发展。 信阳城市规划概况——城市规划目标 到“十一五”末，信阳中心城区人口规模达到60万人；到2020年，达到建设用地100平方公里、人口100万的“双百”城市规模；到2030年人口185万、建设用地规模185平方公里。 信阳房地产市场整体呈现五大组团 信阳房地产市场整体概况 ——整体现状 信阳房地产市场整体呈现八大板块 随着信阳市经济增长，城市框架的不断拉大，房地产市场格局发生了重大变化，中心城区以外的区域房地产市场逐渐呈现出百花齐放的现状，外围各新兴板块房地产市场正在高速崛起。 市中心：地段得天独厚，配套极其成熟，板块有限，寸土寸金，重点发展金融、商贸服务为主，价格并不是促进销量最主要的因素，房源合适最重要。 羊山行政板块：未来行政中心、集居住金融、文化娱乐，区域内中高端大盘云集，是未来信阳市主流发展方向； 高铁板块：以高铁为中心，未来有较大发展潜力，住宅组团逐渐增多； 高新区板块：高新技术产业开发区，以工业和物流为主。 平桥板块：规划居住和工业为主，未来城市副中心； 南湾板块：以旅游为主，部分高端住宅组团。 老浉河板块：老行政中心，集居住金融、文化娱乐为一体，区域配套完善，交通拥挤，形象老旧，沿河两岸是未来信阳市主流发展方向。 浉河新兴板块：正在崛起的浉河区新兴板块，未来行政中心、集居住金融、文化娱乐，区域内中高端大盘云集，未来将是生态宜居的集居住、旅游、商务为一体的新城区。 信阳房地产市场整体概况 ——板块细分 按照区域特点，信阳楼市主流板块价格概况： 浉河区：商业区，配套全，价格4800-5500元/㎡，在售楼盘约28个； 平桥区：老工业区，城区破旧，价格3500-4500元/㎡，在售楼盘15个； 羊山新区：羊山新区可以划分为市府片和高铁片，在售楼盘约48个；市府片价格4500-5000元/㎡，个别楼盘突破5200元/㎡；高铁片价格3600-4500元/㎡，个别楼盘突破5000元/㎡ 南湾：环境优，价格4000-6000元/㎡以上，在售楼盘5个。 信阳房地产市场各大板块楼市均价差异较大 信阳房地产市场整体概况 ——区域均价 信阳房地产市场各大板块竞品项目分布 国内一线品牌开发企业纷纷进驻，市场竞争日益加剧。 代表楼盘：恒大翡翠龙庭、五号公馆、泰阳城 代表楼盘：昌建誉峰、欧洲印象、万象城、台北城上城 代表楼盘：建业半岛、绿城百合新城 代表楼盘：恒大名都、恒大翡翠华庭、东方经典、和兴阳光城、幸福玫瑰园、九悦鸿城、博士名城。 代表楼盘：香江帝景、茗阳天下 代表楼盘：中铁领秀城、建业城、华仪富丽华城 代表楼盘：万家灯火、锦绣铭座 信阳房地产市场整体概况 ——各板块典型项目 二、信阳房地产市场运营现状 从近三年土地市场交易情况来看，供应量与成交量呈逐年下滑趋势。2016年信阳市土地市场交易冷淡，月均成交土地1.5宗、5.5万方。 近三年信阳土地市场挂牌成交数据 年份 挂牌宗数 成交宗数 成交面积（㎡） 成交金额（万元） 2014年 140 112 3759932.99 286055.73 2015年 69 55 1888074.17 90925.57 2016年 44 18 664605.55 44416.25 信阳房地产市场运营现状——土地市场概况 2016年信阳主城区土地市场供应明细 编号 土地位置 土地面积（㎡） 土地用途 规划指标要求 出让年限（年） 容积率 绿地率 建筑 密度 2016-