北京湾中式豪宅营销策划思路报告M.ppt

公开期（ 4.15—6.20） ——营销手段 建立置业俱乐部，实行客户积分制； 此阶段已经由大量的积累客户换签，而我项目前期维护的是客群领袖，能够起到带动作用，通过客户积分的奖励制度刺激这部分客户带动新的客群。而且，别墅产品别墅裙带关系置业比例较高，此阶段实施客户积分制也是为保障持续期热销，所采用的必要手段之一。 公开期（ 4.15—6.20） ——营销手段 推广主题：“名盘备受关注”，“北京湾改写北京别墅市场”，等宣传主题，将开盘前的形象宣传逐步转入介绍项目火爆热销主题，尽量延长项目开盘热销势头。 主要媒体：报广、户外、网络、活动、广播等 激活市场——开盘活动 通过热烈的开盘活动，将前期继续的市场能量激活，促成市场的热销印象。确立北京名盘的市场地位。 公开期（ 4.15—6.20） 开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动 开盘活动： 前提：有效客户积累达到开盘数量 主题：北京湾开盘 活动时间：06/6月 地点：售楼现场 参加人数：约70组 活动形式：开盘酒会、当日优惠换签 配合媒体：北青、焦点等 推广策略 公开期（ 4.15—6.20） 开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动 硬广发布计划： 发布时间：06/4～6月 发布媒体：北青、焦点、中华别墅网等 发布形式：报广——整板（5月中下旬开始2～3次） 网络——旗帜等（5月开始持续2个月） 推广策略 公开期（ 4.15—6.20 ） 开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动 活动启动： 活动背景：项目现场具备组织活动条件，租用地部分娱乐设施投入使用 活动内容：俱乐部活动、国学讲堂、田园采风等 活动启动时间：06/6月 活动目的：保持客户对项目的热情，维系客户对项目的关注程度。 备用方案：若现场无法举办活动应在市内举办相应的国学鉴赏和其他高品质活动（茶道欣赏、文物鉴赏等） 。 推广策略 公开期（ 4.15—6.20 ） 开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动 推广策略 启动客户联动： 启动背景：已经积累一定数量的业主（20组左右） 活动形式：推出客户带动优惠政策 活动启动时间：06/6月 活动目的：利用客户带客户调动业主积极性。 制定北京湾置业联盟卡发放标准； 制定北京湾业联盟卡会细则； 北京湾联盟会优惠条件及优惠内容； 设计制作北京湾置业联盟卡；发放置业联盟卡； 成立北京湾置业联盟，并由专门人员进行管理统计工作； 北京湾置业联盟网站开放； 北京湾置业联盟准备工作 公开期（ 4.15—6.20 ） 开盘激活，硬广助势，启动活动，客户联动 推广策略 公开期执行条件 法律手续 五证齐备 银行按揭手续齐备 签约资料齐备 工程进度 现场接待中心投入使用 现场示范单位投入使用 示范区景观、道路工程按期进行 工程施工正常（有一定的工程形象） 销售道具 现场销售楼书、户型图、效果图、沙盘模型等到位； 活动实景设施建设完毕（600亩租用地） 确保现场卖场布置及宣传推广的及时到位。 公开期（ 4.15—6.20 ） 工作区域：集中在海淀、朝阳 周边项目客户特点 家庭结构：三口以上满巢型家庭 针对目标客群的定量和定性分析，我们对本次调研的总结如下： 年龄集中在35—45岁之间，目标客群趋于中年化； 家庭结构以三口之家和三代同堂为主， 在学历教育中以有高教育背景的为主； 可承受的总价在200—500万元之间， 对环境要求非常严格，喜欢有水系的居住环境。 绝大部分购买者主要是为了自己居住，改善现有住房条件。 有一定的经济基础，在已经满足居住品质的前提下要，追求更高的精神生活。 任凭弱水三千，我只取一瓢饮！ 以“追求工作和生活合二为一”和“看重精神价值大于物质价值”的具有相当经济实力的理想主义者 不满足现状居住条件的大型企业高级管理人员及学院的教育群体； 提高居住品质，追求提高精神生活状态的有一定文化追求的私营业主； 研究机构或高科技产业的高级研究人员 ； 自由职业者以及中级管理人员 ； 文体界人士； 项目形象定位 传承中国文化，仕知音 我们选择了周边有一定代表特色的项目进行综合价格比较，通过对比周边项目的价格进行综合分析，计算出项目的整体平均价格。 价格建议 通过与周边项目和同类产品的综合比较分析，结合我项目的实际情况，并增加开发商的利润，我司认为北京湾的整体售价应在： 11300元/平方米 价格建议 注：此价格为整体售价匡算，具体售价将根据销售时点和销售控制单独汇报。 总体策略 先入为主 舆论造市 文化感染 活动为主 总体策略 由于我项目倡导的中式传统文化非常浓郁，需要一个教育市场的时间。借助目前我项目可以利用的销售工具（市内售楼处、路牌、网络）先期导入产品精神内涵，唤起客户认同，起