永州中央新城项目提案.ppt

特别介绍 大连火车站对面 胜利广场 购物吃喝玩乐一条龙 相似点--都是在火车站的对面 差异点--该项目依附在大连商业氛围很重的中山区 --地上是餐饮业，购物商场全在地下（三层） 项 项 项 [客群定位策略] Kecengdingweiceluesikao [推广概念定位] tuiguanggainianceluesikao 【 整体规划建议 】 按原规划超市是盖在第三期， 建议在第一期推出是就有超市的规划。 这样对项目的销售必然加分 在规划中没看到业主会所 这么大的项目更应该在前期就突出会所的功能 更建议在一期就盖会所当售楼处 幼儿园的规划位置不对 应放在较为独立不影响住户的地方 建议增加游泳池的规划 同时整体规划中水系太少 地下室增加采光井，就像 长沙 湘江世纪城的立体景观 【 住宅规划建议 】 住宅部分大部分是由 高层与小高层组合而成，加上小部分的多层。 建议在外观上要有主题特色 外观材料要以外墙砖为主 色系要清新亮丽 建筑外观线条流畅， 腰线、边线不可少。 多层建议用情景式洋房设计 【 商业规划建议 】 商业项目 是开发商的最爱 也是最头痛 为什么 因为商业项目可以为开发商创造高利润但是一旦滞销也会带来无限烦恼 接下来 我们来看看我们项目的特色 火车站 火车站的另一个名词是什么？ 就是 除了有流动人口外还有的 就是 藏污纳垢和坑蒙拐骗 我们再来回顾一下各大城市的火车站如： 北京、上海、广州、宁波、沈阳、大连、长沙 等城市的火车站1公里内有没有 大型的百货商场 答案是：没有 这就是这里我们要讨论的主题了 我们的商业项目繁不繁荣，不是靠火车站的人流 而是看永州老百姓来不来了。 我们再来看一看永州的商圈 谁都知道永州的 河西商业一条街—零陵中路 现在又多了河东的 滨江豪园和远致那里的新商圈 以目前看来 河东的商业氛围还是差很多 原因是规模不够和同质性太高 无法吸引消费者到那里去消费 所以我们要建议商业规划是要永州现在没有的 这样我们的商业项目才能成功 商业项目 产品定位策略 通常商业空间的发展经历以下三个阶段： 一、以表现商场为主题； 二、以表现商品为主题； 三、以服务于人为主题—目前大量商业项目的运营模式都体现 了这一点。 在第三个阶段里，开发商、商业运营者、投资者、消费者 通过商业空间或在商业空间里的消费行为紧密结合在一起。 在商业物业的价值在很大程度上取决于商业活动本身的获利能力，无论是投资者、运营者、开发商都关注于此点，而获利能力最终是由消费者提供的对商品的需求（购买力）决定的。 本项目的定位应坚持以下策略： 整合旧业态 引进新业态 创造大商业 引领永州消费新观点 我们在定位时，考虑到本项目的商业部分与 永州原来商圈的竞争压力， 因此提出： “整合旧业态、引进新业态、创造大商业、 引领永州消费新观点”的原则： 以全新的商业姿态与面貌展示服务于永州的消费者，形成项目的核心竞争力及卖点， 打造本项目成为 永州商圈新商业中心的概念。 商业项目 产品定位原则 求同存异策略 同 （与现有市场上已有的商业形式）—要比现有的更全、 要比现有的更科学、要比现有的更有档次等等，这样才 能形成竞争力。 异（目前市场没有的商业形式）—要有创新，要大众化，要 有竞争力，在市场中寻求突破和差异性，以取得竞争优势。 可持续发展策略—定位策略中可持续发展策略， 体现在以下两方面： 定位主题的非时代性—项目的定位能适应各个时段、多种经 济变化的市场情况，使之不受到现有商业模式的局限。 要符合现阶段的开发需要—人们的购物需求随社会、文化和 经济条件而变化，主题定位作为指引整个项目发展的大方 向，不能脱离实际，又要保持适度超前。 价值提升策略—商业物业有其独一无二的吸引力，尤其 是对投资的客户而言，本项目不光只在硬件，更要 在心理上、软件上满足客户的需求提升项目投资价 值。 市场导向策略—充分满足消费者的需求去创造了市场空 间，以充分利用本项目的地域特性和项目特有创新 思维规划，以期在市场获得更大的利润和发展空间。 商业项目 产品定位功能 本项目的产品类型定位考虑到市场需求、 商家经营实际需求等因素再结合项目的自身情况，产品类型定位为 购物功能定位 餐饮功能定位 运动功能定位 休闲功能定位 娱乐功能定位 文化功能定位 服务功能定位 也是集 “吃、喝、休闲、娱乐、服务”为一体的 多功能消费形态。 因此建议本项目的 商业部分可以规划成永州真正的 “ SHOPPIN