重庆市华宇五环星座项目建议书(1).docVIP

PAGE 华宇·五环星座项目建议书 项目的基本情况 市场分析 项目的SWOT分析 项目的基本定位分析 总结 项目的基本情况 1、项目地块所在区位：袁家岗大公馆立交桥旁 2、项目地块周边概况： （1）、运动休闲场所：奥体中心，南方花园、直港大道美食街。 （2）、交通状况：毗邻轻轨袁家岗车站、公交袁家岗和大公馆车站。 （3）、教育机构：重庆医科大学、解放军后勤工程学院、重庆工学院C区、机制校、35中等等。 （4）、金融机构：交通银行、工商银行、建设银行、农业银行等等。 （5）、商业机构：大坪、石桥铺、杨家坪商圈以及建设中的“奥体中心商圈”。 （6）、周边楼盘：左林右舍、青年根据地、自由左岸、俊豪时代、同创奥韵、郡都彩舍、中华新城、韵动人家、康德27°生活空间、渝中名郡、骏逸·新视界等等。 3、项目占地面积：4588平方米 4、规划容积率：4.34 5、项目最大建筑面积：19911.92平方米 6、规划建筑密度：37.99％ 7、规划绿地率：30.19％ 市场分析 2004及2005年重庆市小户型房地产市场发展趋势分析 （1）、早年重庆的小户型楼盘，主要集中在商业中心区，其卖点为中心区、低总价和纯投资，而现在功能完善、设计人性化、社区性成为小户型的发展趋势。 （2）、投资人的投资行为越来越理智和慎重，开始关注投资回报前景，靠地段吃饭的小户型时代走向尾声，定位准确、面积适当、功能完善、富有个性和独特品质的小户型将成为未来的发展趋势。 大石杨“金三角”地区小户型房地产市场概况 （1）、继解放碑以及观音桥、沙坪坝的“地段型”小户型之后，长江路、迎宾大道、袁家岗奥体中心旁如雨后春笋般出现了很多小户型楼盘，如自由左岸、建工·新康桥、铂金时代等等，成为又一个小户型楼盘相对集中的区域。 （2）、这些楼盘中，在2004年7月份开盘的万友康年国际公寓因其核心地段、完善配套和通透的户型设计把这一线的小户型均价拉到3700元/平方米的高度，而后分别在2005年1、3和4月份推出的韵动人家、青年根据地和俊豪时代，因其良好的入市时机和宣传推广策略，同样取得了比较高的销售均价和销售效果。但是在国家接连3次对房地产业进行宏观调控之后，2005年5月份推出的左林右舍的销售情况就显得不尽如人意。 （3）、根据对奥体中心旁诸小户型楼盘的分析可以得出以下几点结论： 均为单体楼，无小区环境。 热销的户型主要为35-50平方米的一房一厅和53-70平方米的二房二厅，特别是带转角窗或弧型窗的户型比较畅销。26-32平方米的单间配套次之，仅仅韵动人家有85、87平方米的三房二厅，恰恰其剩下的全是这种户型。 户型设计品质不高，有明显的缺陷，如卫生间不采光通风，开间太窄、进深太长，异型房较多、使用不方便等等。 在宣传推广上，主打“运动”、“轻轨”、“奥体中心”和“左岸”等概念，目标客户群主要包括单身贵族、已经结婚还没有小孩的“丁克”夫妇、“空巢”期的老夫老妻，均价在3600元/平方米左右。 （4）、长江路、迎宾路和奥体中心旁小户型楼盘均价走势（见下表）。 （5）、长江路、迎宾路和奥体中心旁小户型楼盘的基本情况。（见附表） 项目的SWOT分析 项目的优势 （1）、品牌优势：华宇集团强大的品牌号召力。 （2）、交通便捷：旁边有“比私家车还方便的轻轨”和两个公交车站多路公交车，快速干道通达市内各地。 （3）、口岸好：位于城市的几何中心，覆盖面广。 （4）、配套完善：紧邻奥体中心，毗邻大坪、石桥铺和杨家坪三大商圈，医疗、教育以及休闲娱乐配套齐全。 （5）、精雕细作的产品：公司在产品打造上一贯精雕细作，在外立面、顶部、遮阳板等的处理上都精益求精。 （6）、视野开阔：奥体中心无高层建筑，视线好。 项目的劣势 （1）、体量小，环境开发有限，与小区内的小户型比较起来，内部环境资源不足，这对产品品质的提升有一定影响。 （2）、临主干道，有一定的噪音和灰尘污染。 （3）、奥体中心正处于开发状态，真正的奥体中心商圈还远未形成。 项目的机会 （1）、较新轻轨线约1/2的里程贯穿大石杨，拉近了与渝中区及周边区域的实际距离,同时也推动了周边楼盘的发展。 （2）、市奥体中心主体工程竣工，各项体育盛事的举办将吸引全重庆乃至亚太区的目光。奥体中心作为一个新的房地产经济版块，将会有更多的人选择到其周边区域居住。 （3）、中华新城的开发，产生向心聚集效应，且其规划有购物广场和星级酒店，都使区位品质得以进一步提升，商业配套进一步完善。 （4）、充分挖掘“奥体中心”价值的小户型，目前尚是空白。 （5）、大坪九坑子等地的拆迁产生对中小户型的消费需求。 （6）、大坪—石桥铺即高新区一带聚集了一批高学历、高品位、高收入的青年群体，为本项目提供了一个较大的潜在消费群。 项目的威胁与挑战 （1）、2005年3月以来，国家加大对房