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标杆房地产企业发展研究 ——以成都市场为例 四川中原二级市场营运中心规划设计部 SiChuan.12.2014 目录 蓝光地产 保利地产 万科地产 蓝光地产 Part 1 企业背景 产品研究 一、企业背景/企业概况 四川蓝光实业集团成立于1990年，企业目前拥有三大业务板块：和骏实业股份主要负责住宅板块；嘉宝公司主要负责商业和物业管理板块；美尚食品主要负责饮品研发销售板块，板块间的相互作用为集团房地产业的快速发展提供了保障，也为开发奠定了雄厚的资金基础。 蓝光主营业务解析： 和骏地产：成立于1990年，以住宅开发和服务为主导是战略发展的核心主体； 嘉宝公司：公司包含 “商业运营、资源运营、物业服务”三大运营机构，通过总部职能协调补位、品牌营销组织及财务管控，形成完整的产业链运营模式。 美尚食品：公司成立于1996年，为一家集饮用矿泉水、植物蛋白、草本饮料等绿色饮品的研发、生产和销售为一体的专业饮品企业。 蓝光 核心业务 一、企业背景/企业概况 四川蓝光和骏实业股份有限公司（以下简称蓝光地产集团）成立于1990年，系四川蓝光实业集团有限公司下属控股公司。经历20余年的发展，蓝光和骏已形成以住宅开发为主，商业地产开发为辅，逐步涉足旅游地产等多元化发展的产品开发思路。 蓝光全国城市布局规划图  四川蓝光和骏实业股份有限公司 公司业务覆盖“以成都、重庆、昆明为核心的西南区域”、“以北京、天津为中心的环渤海区域”、“以上海、杭州为中心的长三角区域”、“以武汉、长沙为中心的长江中游区域”、“以西安、太原为中心的黄河中游区域”等五大区域，共计30余个大中城市。2013年，蓝光地产集团销售面积全国排名第27位，销售合同金额全国排名第35位。2014年，蓝光品牌入围“2014中国房地产公司品牌价值TOP20”，品牌估值55.41亿元。 一、企业背景/企业发展历程 纵观蓝光地产发展历程，在竞争激烈的房地产开发舞台上，从商业地产转战住宅地产，从普通住宅到高端住宅，从主城区到区县，从单盘开发到城市运营，蓝光地产以快速反应见长，且善于审时度势、捕捉战机、步步为营、稳扎稳打，被成都地产界称为“本土仅有的有能力与全国一线房企抗衡”的房企。 二、产品研究/产品发展史 时间 物业类型 项目 1990～2000 商业/办公/步行街 蓝光大厦、世纪电脑城、罗马假日广场等 2001～2003 商业/商住楼/专业市场 玉林生活广场、金荷花、蓝色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等 2004～2005 综合体/商住楼/住宅/商业 春江花月、香槟广场、郁金香广场、诺丁山、君悦领地等 2006～2008 小高层/高层/别墅 凯丽系列、富丽系列、雍锦湾、香碧歌庄园、紫檀山、观岭国际 2009 电梯/别墅 花满庭、十里蓝山、香江国际等 2010 高层/精装房/度假社区 北京云鼎、公馆1881、贡山一号、SOFA社区、峨秀湖等 2011 办公/高层 蓝光空港国际、锦绣城、金楠府、遂宁项目、嘉兴项目等 2012~2013 高层 Coco系、花满庭二期、幸福系、东方天地、金双楠等 2014 高层 蓝光“彩”系 1990~2014年蓝光地产产品 2009年以前，蓝光地产物业类型从以商业开发为主逐步转化为以住宅开发为主；从住宅产品线看，蓝光地产于2010年开始起涉足高端、精装产品线研发，同年，公司进入旅游地产的开发领域；2012年到2013年，蓝光重回快销快走序列，2014年推出蓝光生活家，和蓝光“彩”系列，打造智能社区。 二、产品研究/产品细分及各产品系的特征 富丽系 蓝光富丽系是蓝光地产2005年至2008年推出的住宅系列产品。依次包括蓝光富丽城、蓝光富丽锦城、蓝光富丽花城、蓝光富丽东方和蓝光富丽碧蔓汀。 面积段配比 户型特征 从上图可以看出，富丽城户型面积段以70-150㎡为主，但富丽碧蔓汀的面积段却以50-130㎡为主。110-130㎡的户型从2005年的45%减小到2008年的2%，同时2008年新增50-70㎡的小户型。 由此可以看出，蓝光富丽系的产品面积从2005年到2008年实现了从大户型到小户型的转变。 户型特点： 1.赠送面积超大，有的赠送面积达50%以上。 2.为实现错层露台的赠送，常采用奇偶分层设计。 3.由于赠送面积大，户型布局过于紧凑，影响采光和通风。 ——数据来源于锐理数据库 蓝光凯丽美域（80㎡） 二、产品研究/产品细分及各产品系的特征 凯丽系 蓝光凯丽系是蓝光地产2006年至2008年推出的住宅系列产品。依次包括蓝光凯丽滨江、蓝光凯丽豪景、蓝光凯丽美域和蓝光凯丽香江。 面积段配比 户型特征 从上图可以看出，