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娄底海汇老街项目营销策划书 二零一三年五月五日 ? 目 录 ? 第一部分 物业定位评估 5 一、近期市场概况 5 二、近期市场热点 6 三、项目定位评估 7 四、客户定位 7 4.1 投资群体客户细分： 8 4.2 经营群体细分： 8 五、建筑方案评估 9 第二部分 项目包装 10 一、包装总纲 10 二、基础形象设计 11 三、现场包装 12 3.1 工地形象 12 3.2 现场营销中心 14 四、销售物料包装 16 4.1 销售物料 16 4.2 办公事物应用系统 17 4.3 交通工具类 18 4.4 大型广告牌 18 4.5 站台广告 18 第三部分 销售实施 20 一、销售总体策略及目标 20 1.1 总体策略 20 1.2 销售目标 21 二、销售阶段及进度 21 2.1 销售阶段 21 2.2 销售进度 21 三、销售阶段工作安排 22 3.1 内部认购期 22 3.2 公开发售期 22 3.3 持续期 23 3.4 冲刺期 23 3.5 尾盘期 23 四、销售前期准备 24 4.1.销售管理 24 五、销售推广阶段细分 26 第四部分 活动方案 31 一、内部认购期活动方案： 31 二、开盘准备活动： 32 第五部分 价格 38 一、厘定价格的相关因素 38 二、价格定位 38 三、本案的价格定位 39 四、价格策略 40 五、定价原则 40 第六部分 宣传推广策略 45 一、广告目标 45 二、广告诉求 45 三、广告风格 50 四、阶段安排 51 五、媒体组合策略 52 六、费用预估 54 ? 第一部分 物业定位评估 ? 一、近期市场概况 1、房地产开发投资大幅增长，娄底市今年１－8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%。房地产开发的土地、资金、市场同步增长。土地前期投入增加。今年１－8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。??? ２、开发规模扩大，开发投资高速增长。今年１－8月份，娄底市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。??? ３、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。今年１-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。１－8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。? ４、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8％的高基数基础上，保持高增长势头，１－8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。 5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。 九义步行街的兴建、金海商贸城、丰泽园项目等也都相继开盘销售，即在本项目开盘销售之时，适逢众多大型项目开盘之际。如何能充分利用新热点来炒做本项目。又能较好的与众多其他楼盘拉开距离，实现正常平稳的销售，将是我们今后主要考虑的问题。 ? 二、近期市场热点 l??????? 石马名苑分布在石马公园四周，位于火车站的出口，娄涟公路的出入口，上接上瑞高速公路。占地6000平方米，分两期建设。一期开发面积3000平方米，所推广的主题是“园林之城”； l??????? 明珠步行街位于娄底市火车站广场和底星路的交汇处。占地面积2万平方米，总建设面积有5.5万平方米。规划设计有商铺450余个，住宅260多套，住宅群1-2层是商铺，3-7层为住宅； l??????? 金海贸商城在底星路和湘阳路交汇处。占地8850平方米。由一栋10层的住宅和3层的大型超市组成。商业面积20000平方米； l???????