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房地产开发企业法律风险防控 最近几年，中国的楼市随着各种法规和政策的出台，呈现快速发展的局面。相对于发达国家而言，我国房地产业的发展起步晚，发展速度惊人，与此相对应地，必然存在立法滞后、法律制度不完善的问题。再加上我国企业普遍法律风险防范意识薄弱，这就使得以高风险高利润为特征的房地产企业一旦出现法律纠纷，涉及的争议金额往往很大。 房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产开发企业的经营业务十分复杂，囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。房地产开发企业的特点决定了其项目开发的周期长，产品价值高。在较长期间内的经营活动必然存在着许多不确定性，这就使得企业的法律风险随之加大。本文中，笔者将具体分析房地产开发企业在其项目开发过程中可能涉及的法律风险，并就如何防范此些风险提出自己的观点。 一、房地产项目前期开发阶段 此阶段主要涉及土地使用权取得的法律风险，包括企业在中标后不能足额支付地价或出让金；政府因拆迁补偿问题不能向房地产开发企业按约交地；政府规划的变更和调整使其无法履行出让合同；企业因资金不足未能有效开发而导致的土地闲置等。 按照土地使用权的取得方式来看，在一级土地市场中，房地产开发企业的土地使用权通过政府出让的方式实现。由于交易主体一方为政府部门，政府的信用度较高， 因而风险还是相对较小的。但是风险小不代表可以高枕无忧，企业仍需要审查土地性质是否属于可以出让的范围，以防有关部门或其负责人违法违规操作使得企业吃了苦果。 通过出让取得土地使用权的情况下，房地产开发企业应着重审查出让土地的状。因为土地状态一旦有问题将影响房地产开发公司对土地的使用，并可能进一步造成土地闲置的问题。国土资源部于2012年6月1日以国土资源部第5号令修订发布了《闲置土地处置办法》，明确了未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的 20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。 闲置土地处置重在预防。这次修订明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。新修订的办法中规定，市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。虽然有这样明确的规定，但是在实际案例中，六成以上的土地闲置都是因为政府原因产生的，包括因为拆迁时间过长、拆迁纠纷，导致房地产开发企业延长了开发时间，进而连带导致房屋交付期间延迟，给企业带来一系列的损失。房地产开发企业在收购土地时应尽量避免收购毛地的风险。 在二级土地市场中，房地产开发企业通过转让的方式从其他项目公司取得土地使用权。这和出让方式相比风险较大。首先是转让的土地要具备一定的条件。转让方在转让土地时，对土地的开发已达到法定的程度。否则可能被认定为是“土地倒卖”行为而承担“合同无效”的风险。另外，房地产开发企业还要审查相对方公司的资金、资质以及是否已经取得合法的土地使用权。 除了通过转让和出让取得土地使用权之外，房地产开发企业还经常通过合作开发、收购项目公司股权的方式取得土地使用权。 在合作开发中，房地产开发企业与项目公司应当签订《合作开发合同》。相关司法解释及判例认定，合作开发房地产需具备三个条件，即共同投资、共享利润、共担风险。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。鉴于我国禁止企业间的借贷，为了防止不必要的纠纷发生，企业在订立合同时必须明确双方的权利义务及利益分配。 对比转让和出让方式，通过合作开发或收购对方公司股权，企业的税收可以在一定程度上得到减轻，但随之风险也有所增大。合同签订后，一旦土地价格上涨，合作方可能借土地不符合城市规划、合作方出资不到位等各种问题主张“合同无效”。由于房地产相关法律法规复杂繁多，为了有效防范目标项目的风险，在签订项目合同之前，房地产开发企业应对相关法律法规资料进行搜集、整理，进行缜密的可行性分析，对合同方案进行审查和评估，制定法律风险评估和论证。 二、房地产企业在建设施工中的法律风险 房地产开发企业一般不直接进行项目施工建设，而是将项目承包给具有相应资质的建筑公司。项目在建设施工阶段是法律风险的高发区。首先是建设承包单位的资质，如果不符合法律相关规定，则可能导致合同无效。对于法律规定必须通过招投标确定承包商的，如果没有进行招投标，同样会导致合同无效。 另外在建设施工合同较为常见的是“黑白合同”问题。相关司法解释规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。“白合同”即“经过备案的中标合同”，“黑合同”即