湾仔区议会的立场书-AdaWong.doc

PAGE 1 灣仔區議會的立場書 規劃許可的修訂方案 — 在灣仔船街及堅尼地道 擬建之Mega Tower 酒店、休憩用地發展及地區更新的計劃 規劃申請 [編號A/H5/339] I. 引言 1.1. 灣仔區議會非常關注在船街及堅尼地道擬建之Mega Tower 酒店、休憩用地發展及地區更新的計劃 (「該計劃」)。我們希望以中肯、客觀的態度向城市規劃委員會(「城規會」) 反映對該計劃的總體意見。灣仔區議會亦借此機會，與城規會交流其對地區更新 (Regeneration) 的原則和看法。 II. 該計劃的發展歷史 2.1 題述的綜合發展項目，已進行了近二十年之久。期間，發展商向城規會遞交共11次申請，其中六次獲得批准。從第一次的批准(即1985年，同意興建樓高47層的酒店) 至九年後 (即1994年，同意興建樓高93層的酒店) 的批准，我們可見該計劃的地界面積愈來愈大，擬發展的規模和內容，也作出了相當大幅度的改變。 2.2 在80年代，發展商初次擬在該土地發展酒店項目(當時命名為『香港悅來酒店』)。城規會在1985年4月18日，原則上同意此方案。在1985年6月21日刊登憲報後，上述土地獲規劃為「綜合發展用地」。 2.3 在80年代中期，政府修改了土地交換計劃的內容，發展商於是向城規會提交修訂申請，讓出更多的土地，以獲取政府交換10,905平方米的土地。該計劃的建築高度，因此增至91層。 2.4 在1993年，發展商有意興建酒店和住宅，利用這些單位作為收購船街剩餘單位的交換條件。發展商估計，這方案能更順利的收購餘下物業。修訂方案在1994年2月獲城規會同意。 2.5 當時，發展商的前期工作已完成，該計劃的建築圖則也得到屋宇署的批准，然而該計劃仍未動工。一拖再拖，至九年後的2003年底，發展商終於成功收購船街餘下單位，因此該計劃被重新修訂，再次遞交城規會。 2.6 2003年12月，發展商撤回申請，讓政府部門、區議會及附近居民有時間詳細閱讀有關資料。發展商於2004年2月28日再向城規會提交新的方案。 2.7 問題 該計劃的策劃橫跨二十年，在這段期間，香港社會對市區重建的意識產生了很大的變化。因此，在討論該計劃的過程中，灣仔區議會帶出了以下三個問題： (1) 該計劃在過去廿年被一而再，再而三的修訂；今天，當城規會審視這份修訂方案時，能否以一份嶄新的申請的眼光去作出判斷？抑或是城規會也有局限，只能以「修訂」的角度去審視這個方案？ (2) 政府在2001年成立市區重建局，認同社區更新必須以人為本，考慮受影響居民和地區的意見。如市建局今天提出新的重建計劃，它需要公開一份全面的社會影響評估。 今天，發展商提出的也是一個重建計劃，可是由於該計劃已有批准的圖則，亦多番得到城規會的批准，政府或城規會是否沒有權力，按今天的標準，要求發展商提交一份客觀的社會影響評估報告？ (3) 在過去廿年，城市規劃政策也起了很大的變化，城規會制訂建築物設計指引，在港島區的建築物高度，受到了山脊線的限制。規劃署也就每一個綜合發展區制訂規劃意圖和大綱 (planning intent and planning brief)。該計劃由於進行已久，是否不受這些政策和指引的限制？ III. 該計劃的利與弊 3.1 每一個計劃都有其利弊，灣仔區議會在分析過程中，嘗試就該計劃的優點和弊端作出討論。 3.2 優點 (1) 保存南固臺 自九四年起，該計劃的地界就不包括南固臺。發展商有意把南固臺更新，在「活化」的過程完成後，可以成為一個新的餐飲旅遊點。灣仔區議會希望，南固臺在更新後，可以把部份空間改建為小型展覽空間，讓船街一帶的歷史可以重現在南固臺。 (2) 活化船街一帶，增加由南至北的通道 由堅尼地道往皇后大道東，多年來只倚靠幾條石級以及合和中心的電梯作為通道。該計劃讓這兩條主要道路之間多了聯繫。若該計劃得以進行，船街一帶能呼應就在附近的星街商業住宅計劃(由太古地產發展)，能刺激該區的本土經濟，為皇后大道東帶來新的遊覽點。 經發展商不斷收購，該計劃一帶的空置屋宇特別多。如該計劃能進行，舊房子可以盡快被拆卸，環境得到更新和改善。 (3) 為社區創造新職位 這所擁有二千多個房間的酒店，可為香港帶來新的就業機會。在遊客入住酒店後，該一帶的零售業和飲食業的生意額將會增加，人流多了，一般商業活動都會有所得益。 3.3 弊端 (1) 交通問題 灣仔區議會以及曾向我們反映意見的居民，對該計劃帶來的嚴重交通問題，表示憂慮及認為難以接受。 該計劃規模龐大，除2280個酒店房間外，其他設施如停車場、上落貨區、戲院、娛樂、會議展覽設施及大型宴會廳等，也會增加車輛流量，影響交通。 堅尼地道是該計劃的唯一汽車進出