房地产开发与管理(11美国房地产发展概述).pptVIP

§11.3.2 二战后纽约市的写字楼开发商 二战结束后的几年里，在曼哈顿掀起了一股修建写字楼的狂潮。新的需求开始激活长期处于低迷状态的市场。在利润显著的写字楼开发中，纽约市走在了全国的前列。 * §11.3.3 城市更新 有很多社区商业、房地产和市民团体提议的补救措施最初被称作“城区再规划”，后来叫“城市再开发”，最后被称作“城市更新”。 * §11.3.4 州际高速公路的延伸与城市郊区的扩张 1. 郊区购物中心的发展 2. 郊区工业园区的发展 3. 饭店和汽车旅馆的发展 * §11.3.5 20世纪70年代-20世纪90年代 新城市华的目标就是倡导分散且适于生活的社区，在这些社区中，住宅类型、土地利用和建筑密度有更大的多样性。换句话说，就是开发并维护一个包容性很强的邻里社区，这个社区中的住宅，能适应各种不同规模、年龄、文化以及收入的家庭。 * §11.4 美国的土地、财富和人口 §11.4.1 美国土地产权分布 §11.4.2 美国城市的形态 * §11.4.1 美国土地产权分布 美国联邦政府是最大的土地拥有者。 接近三分之二的美国家庭拥有他们自己的住宅。商业和工业物业的产权主要有使用者（如公司和零售连锁）、机构投资者（保险公司和退休基金）、金融机构（银行）、房地产投资信托、房地产开发公司和私人个人或合伙者拥有。 * 美国土地产权分布 * §11.4.2 美国城市的形态 1.城市内部交通形式决定了美国各城市的形态和密度。 2.城市中心单层厂房对土地的低效率使用和高效总装线及短途货柜运输的出现，导致加工工业从市中心向城市外围转移。 3.郊区各功能中心的发展，也改变了传统的交通模式。 4.郊区与郊区之间交通联系的增加，是20世纪后期美国城市形态变化的一个最重要的方面。 4.从20世纪80年代开始，通讯技术的变革，进一步降低了个商业区域间距离远近的重要性。 * 房地产开发与管理 §11 美国房地产发展概述 * 管理资料 §11.1 殖民地时期到19世纪末 §11.2 19世纪后期到第二次世界大战 §11.3 二战结束至今 §11.4 美国的土地、财富和人口 * §11.1 殖民地时期到19世纪末 §11.1.1 美国人传统的房地产 §11.1.2 土地分区和住宅建设 §11.1.3 铁路和铁路巨头在房地产开发中的作用 * §11.1.1 美国人传统的房地产(A) 1.完全所有权的房地产交易 完全所有权制度（FEE SIMPLE SYSTEM）的建立，使个人可获得完全的财产权利，包括可以通过出售、出租、交易把这些权利从一个人转移到另外一个人手中。这就产生了吸引大量投资资本并充满活力的房地产市场。早些年时，进入和流出房地产市场的现金非常不稳定，导致交易数量和价格的大范围波动。 通过获得土地并将其推销给投机者和移民者的土地投机或者城镇投机行为，是早期美国财富积累的主要方法之一，并且从本杰明·富兰克林到乔治·华盛顿，主要的商业和政府领导人都参与了。 * §11.1.1 美国人传统的房地产(B) 2.土地租约 早期对于许多美国人来说出租土地是他们财富的基础。在长期土地租约期间，地主收取使用土地的租金。出租人可以自己占用土地，或者出租土地收取租金，出售其在租约中的利益，或者开发物业收取建筑物的租金。在不放弃业主身份的前提下，地主将土地的分配、开发和使用权都交给土地的承租人代理。 联邦政府和州政府通过货币控制、弥补带有公共色彩的金融机构的过失，以及宏观经济政策对货币和金融机构的监管作用，促成了美国房地产开发的日益兴旺和不断增长。 * §11.1.2 土地分区和住宅建设(A) 1.土地分区 尽管联邦或者州政府的公共土地分配方式包括出售或者赠与的上百万英亩土地以及私人投资者和开发商之间的转售，土地本质上可以细分为两种：更多的土地用来耕种或者其他必需的农业用途，相对较少的土地用来供城镇开发用途。随着19世纪城市的发展，越来越多的城市地区以及广阔的乡村土地变为建设用地来建设新的城市。但是，多数的城市土地细分，无论是已经建成并入住还是新建仍然空着，都缺乏有意义的土地使用控制。 * §11.1.2 土地分区和住宅建设(B) 2. 住宅建设 由于有足够廉价的土地、建筑材料以及交通技术的不断创新，使得居住的扩散成为可能，美国城镇住房中的很大一部分是独户住宅。19世纪早期建立的更加古老和拥挤的城市中，联体的成排房屋（由投机开发商在街区建造的典型房屋）、多户家庭公寓、步行上班等，造成了人口的过分集中。19世纪末其他类型的住宅开始登场，如豪华公寓、廉价公寓和2-4户家庭居住的住宅等，通常情况下2-4户家庭居住住宅的业主是中等收入者，并且他们自己也住在其中的一个单元中，有时甚至是由他们自己建造的。 * §11.1.3 铁路和铁路巨头在房