万科：万科产品研究(广州细分市场综合结果).pdfVIP

从客户到产品 ——产品库的构建 目录 一、产品库概述 二、产品资料库 三、产品库实践（广州） 四、青年群体产品研发 产品库概述 如果用一页纸来介绍产品库…… 1. 以前，我们拿到了土地再做产品，现在，我们要在获取土地之前做产品…… 2. 既然没有具体的项目地块，我们就要把这个城市的所有土地大致上分成几类，这个 城市的所有客户也分成几类 （当然，都尽可能控制在个位数），每一类土地上聚集 着一些对应的客户，他们对产品的需求具有较强的特征，我们根据这个特征制定了 产品系列——G 1、G2、G3、T 1、T2、C…… 3. 产品系列各自具有的产品特征，需要我们去寻找，更需要的是去赋予…… 4. 每个产品系列中，不同类别客户需求的差异，也需要我们去寻找，去赋予…… 5. 之后，我们要把这些特征，物理化在一个单体方案中…… 6. 这样，这个单体方案就既值得复制，也可以复制，因为它身上，体现了某类客户在 某类土地上选择产品时的核心需求；而不是其他什么原因。 7. 当操作具体的项目时，某些情况下，这个单体可能会需要做修改，不过修改的是适 应项目的物理参数，而非客户需求特征 再用一页纸来举个例子（仅仅是例子）…… 1. 我们选择了广州市的G3、T 1做产品…… 2. G3和T 1的产品差异在于：前者至少一梯7 ，后者最多一梯六；前者可以没 有入户花园，后者必须有入户花园；前者必须具备餐厨打开界面，后者可 以不作要求；前者生活阳台必须大于N平米，进深大于M米，后者数字要 小得多…… 3. 在G3系列中，青之与青持的产品差异在于：青年持家厨房必须保证若干功 能配臵，青年之家则少得多；青年持家有家政空间，青年之家无；青年持 家有正式餐厅，青年之家只有两人餐台…… 4. 之后，做成单体方案中，有可能G3 的青持与青之在一个单体中共存，也 有可能只考虑青持，根据市场的客户比例，选择一个合理的，而不是一个 唯一的…… 产品库的目标 满足集团发展对效率和规模的要求，在更短的时间内提供整 套产品解决方案 （建立和客户相关联的产品体系，围绕客户 价值精准化，通过做简单，获取更高的效率。） 内部 外部 流程 操作方式与产品质量 工具 效率 客户 操作方式 客户期望的产品完善度 能力 简单 合作 产品库 改变流程，提升效率 产品库与产品系列 产品系列建立了 客户与土地的关 客户 联 产品系列 产品库 土地 产品 产品系列 土地 配套 产品库则致力于建立 生命周期 基于土地属性的客户 客户 与产品的关联，实现 产品 客户价值导向 产品库的产品划分 与产品系列关联的产品划分方式