郑州江泰置业京广南路项目整体定位与物业发展建议1部分.pptVIP

* 典型楼盘 金色港湾 富田·太阳城 东方今典 规模 总占地650亩 占地面积20万㎡ ，建筑面积42万㎡ 占地371亩，建筑面积5.3万㎡ 产品形式 多层、小高层、高层 多层、高层 大规模的纯别墅社区 户型面积 2房85-100；3房128-170（65%）；4房150-180（6-8%） 一房68-82；二房97-99；三房120-150 面积289-436㎡ 楼盘卖点 107国道快速交通；城市广场绿地环境及未来大道；社区内大规模绿化；人车分流；优秀物业公司管理 地段价值；交通便利；品牌优势；物业管理 位于郑州经济技术开发区的经南三路上，郑州市大规模蕴含“景趣、典藏”的纯别墅高档社区 客户特征 本区内客户较多，个体经营者在50%以上，郊县客户在40%左右 主要是周边地区客户，生意人较多，郊县占10% 主要是周边地区客户，生意人较多 依托资源：城市规划利好/城市快速道路的修建/与机场距离较近/经济开发区具有高尔夫资源； 客户特征：以首次置业需求为主，来自周边大型批发市场、管城区公务员、以及郊县人群。 世纪欢乐园 * 配套资源 生态资源 政府规划 中心城区和西区是传统的老城区，市政、生活配套优越； 北区有着良好的生态资源和人文氛围； 东区、东南区、北区处于城市发展的主要方向上，未来发展潜力大； 配套资源 生态资源 政府规划 市政配套少，不成熟； 整体脏乱的老城区印象，片区的最西边（靠近三环处）生态较好； 非政府规划的主导方向； 其他区域 南区 南区板块的整体价值不具备竞争上的优势 * 项目操作初步 思路 寻求产品价值的突破点，增强产品价值对于区域价值的可替代性 从南区内挖掘客户，从客户的便利性和传统居住习惯入手，规避其他客户群对于区域价值的偏好 挖掘对于区域没有特别偏好的客户 产品挖掘 客户挖掘 南区不具有区域竞争上的优势 区域潜力 立足于区域未来的发展，研判项目发展思路 * 市内及省内其他区域客户在市场中占据主流，两者总占比稳定在80%左右； 二七区客户在市内客户中占比最大，基本维持在20%左右； 客户表现出一定的区域特征，二七区客户主要成交范围在航海西路附近，如亚星盛世80%的成交客户是二七区的公务员、医生、政府官员等。 南区07年1-6月份客户变化分析 南区07年1-6月份客户变化分析 40-45万元总价在这边（鞋城）没有太多问题； ——意大利红蜘蛛老板 40多万总价在这个市场生意人基本没有问题； ——佛丰商行老板 花都4600元，老郑州人不多，60%做生意的； ——专业人士崔总 * 正商在南区和东南区的项目 07年南区价格与市内价格比较 从07年的成交价格看，南区的成交均价始终低于郑州市的平均价格； 蔚蓝港湾3月29日开盘，实现价格小高层4800元/m2，多层5500元/m2，大幅超越片区均价； 蔚蓝港湾实现片区高价： 地段优势； 控制面积，控制总价； 品牌效应。 亚星盛世 蔚蓝港湾 蔚蓝港湾 绿岛 港湾 花都 港湾 龙湖 项目 * 编号 1 2 3 4 5 项目 冯庄村 高砦村 王胡砦村 黄岗寺村(南三环北地块) 佛岗村 1 2 3 4 5 根据综合规划，京广路要沿金水河向北与沙口路衔接； 规划将京广路（中原路－陇海路段）拓宽为60米，机动车道为8车道；同时在（中原路－陇海路段）规划京广路隧道或高架桥系统，分流该段交通，形成该路段地上、地下双向14车道的道路通行能力。 郑州要在3年内完成全市建成区城中村和旧城改造工作； 城中村改造将吸引开发商进入，抱团炒热南区板块； 城中村改造也将大大改善片区形象，提升南区板块的城市价值； 京广路拓宽并成为城市南北主干道促使片区内的交通更加便捷，并吸引南北人流； 政府十一五住房规划实施，东区23%、南区（含东南）22%、西区20%。 郑州十一五住房规划实施（2006-2010） * 区域价值将逐步“升级” 交通便捷的、开放的、成熟居住片区 交通便捷的 开放的 成熟的 京广路、航海路等城市主干道 商业批发和便捷交通吸引南北人流 片区形象提升，认知提升，配套完善成熟 项目规模较小，因此要顺应片区的趋势发展，凸现项目的城市价值 * 市场大势研判 区域价值分析 客户价值挖掘 产品机会点分析 竞争分析 * 省内其他地区客户虽略有减少，但保持在50%以上，占比仍为最大。 本市客户占比逐渐增加，但增长十分缓慢，占比仍保持在30%-40%之间，缺乏明显变化。 省外客户占比相对稳定，保持在10%左右。 20-30岁及30-40岁客户是市场主流，两者占比稳定，基本保持在35%和38%左右。 06.1-07.6客户构成分析 06.1-07.6客户年龄分析 * 正商、亚星、新长城等早期进入南区的开发商，都已经在其开发项目中收益，正商花都港湾、蔚蓝港湾、升龙国际等项目主打的都是南区内的客户； 事实