大同先锋村项目领演城市文贵生活核心价值力塑造.ppt

「城市北庭核心·人文墅寓华宅」的“修齐治平”;项目属性及核心问题界定;切入点： 区域属性界定;切入点： 项目四至;切入点： 项目属性界定;限高：80米;;目标与核心 问题的理解;成熟阶段特征 新城与老城逐渐融合，新城的价值开始依托其商务和商业价值； 住宅开发价值走向平稳，商业和商务价值开始提升加速。;中原研究;目标与核心 问题的理解;项目属性及核心问题界定;09年底到截止目前，多个城市虽成交价格仍在上涨，但实际成交量已普遍下滑；近期政策再次发力，媒体报道大肆宣扬，客户观望情绪再次显现。;市场分析： 宏观大势;市场分析： 宏观大势;以老城区为中心，东西扩散 城市框架开始拉开 城东—城市商业核心区以公务员和生意人为主要人群 城西—临近煤矿、重工业区置业客户以原住居民和被高价挤压的城中心居民为主。; 副城;;区域跟随;项目属性及核心问题界定;本部分将探讨住宅市场的现状、客户需求 及其未来趋势，从而得出本项目的竞争机会点;;板块原有的成熟基础、教育配套，借势规划政策发力， 逐步形成高层、高质楼盘聚集的豪宅区。;;1、市场扫描： 东部板块;;早期置业以西南、东南为首选，随规划和开发力度增强，东南组团成为热点聚集区域，在高位价格和中心组团教育资源紧缺的挤压下客群不断外溢形成当前格局。;基于整体市场，按照置业驱动整体因素， 将客户分为以下四类，梳理客户需求。;*;追求一类教育资源;*;高端改善客户置业特点;结合项目本体及市场表现，在销售初期， 本项目客户主要为刚性需求及倾向教育型消费客户;前期客户共同表现出对价格敏感，关注产品品质， 易被附加值及营销展示打动的特性;;高层产品依然停留在满足基本实用基础上，户型卖点并不明显， 产品同质化严重，基本无内在创新。;从全市代表性高的产品来看，项目外立面材质和表现上 品质感均彰显不足，且设计风格均无自身特色。;市场营销水平仅处于初级阶段，售楼处、展示区形象较差， 户外广告品质不高。;基于客户需求及市场竞争，建议重点发挥优势产品力 和附加值，走品质性价比、高附加值模式;;再来关注市场板块极客户需求的演变预期， 并与本项目的产品产生相应对位;东南中心组团;西南组团;北部组团;;由于客户需求的改变，客户的置业流向将随之明显改变;伴随客户流向及项目发展，本项目客户将在中后期发生演变 ： 口径放宽，改善型客户增多;中后期可以针对逐渐增多的改善型客户布置一定量的中高端产品;项目属性及核心问题界定;项目评价;整体战略;项目属性及核心问题界定;;项目市场定位;项目市场定位;项目整体定位;;项目形象定位;项目属性及核心问题界定;项目发展规划建议;规划方向研究;方案一;方案一——规划原则;规划方向研究;规划方向研究;规划方向研究;规划方向研究;规划方向研究;规划方向研究;方案二;规划方向研究;规划方向研究;;规划方向研究;规划方向研究;方案二——小结;经济评价;经济评价;经济评价;经济评价;;经济评价;经济评价;经济评价;规划方案建议;基于复合型规划方案的提升建议—— 规划合理化；面积最大化;项目产品及户型面积建议;;客户产品 需求回顾;物业类型 户型配比;规划装户建议;分期推售建议;高层产品相关发展建议;物业发展建议;户型设计建议;户型设计建议;户型设计建议;风格设计研究;99;风格设计研究;三段式立面处理 通过首2层、中段及顶部的色彩及材质变化处理，形成协调的整体感 结合人视角度，提高首2层材质档次，从而节省成本 色彩处理“少即是多” 整体建筑强调使用暖色调为主，顶部以灰色形成天际线，稳重中体现现代时尚 形成富于变化的几何造型 通过阳台、横向腰线、线脚的运用形成竖线条及几何造型;低密产品相关发展建议;物业发展建议;户型设计建议;户型设计建议;户型设计建议;户型设计建议;4.5层叠拼别墅部分—— 上叠产品：形成退台，赠送屋顶花园;户型设计建议;佣人房;风格设计研究;4.5效果：顶层形成退台;项目园林景观建议;物业发展建议;园林设计研究;园林设计研究;园林设计研究;园林景观建议;园林景观建议;园林景观建议;园林景观建议;园林设计研究;园林景观建议;巧用现有地形——利用轨道及市政高差，减少开发成本，形成台地、坎墙处理 分期园林投入——成长型园林，减少成年大树，分期分