产品线开发与产品标准化.pptx

;房市可能很快，甚至已经触顶——好时光不多了;■ （首先要）摒弃效仿，善见未来；走自己的路，让别人无路可走！;是到了重新思考企业战略及开发策略的是时候了;从老三高到新三高——;推行产品线开发的主要目的是为了实现高周转——; 但要严防高周转转为高库存！;新常态下的高周转策略;一、深刻理解高周转;（一）为什么还要继续高周转;1、只有“快”，才能抢占市场份额，才能不枉费将逝的好时光;业绩梯级分化越来越明显——;2013年百亿房企已达73家，增加了20家——;虽然市场集中度越来越高，但市场总体格局依然是“小散乱”;单一企业的市场占有率仍很低！;这还意味着，市场有足够大的容量支持高周转。恐慌时要贪婪！;2. 只有“快”，才能跑赢市场，才能从乱局中脱颖而出;多快才算快？;我们建议：20%＜CAGR﹤35%;3. 只有“快”，才能更早做大做强，才能成为一线主流???业;“万保招”对比——;“华南五虎”近年来业绩增长对比——;早期主业央企近年来业绩对比——;几乎可以肯定地说，高周转仍将是未来五年的主流开发模式！;（二）如何实现“新三高”;一味追求快和大，是不可取的;追求收益最大化才是企业的核心要义！;所以，只要高周转、高增长不行，还要高收益、高价值;;实现M最大化的两条途径——;快速做大规模S，还有两种方式：合作开发，并购重组;实现M最大化的两条途径——; f= 利润率f1×周转率f2×杠杆率f3 （1）提高f1 （2）提高f2 （3）提高f3;（1）提高利润率f1 ——难度越来越大，因为行业利润率越来越低;（1）提高利润率f1 ——措施：控+提;■ 近年来，随着土地成本和资金成本的上升，其实是降低了地产企业赖以生存的杠杆化空间。而且，为了控制债务风险，企业也不应过于放大杠杆倍数或权益乘数（3倍以下安全性较高）。;（2）提高杠杆率f3——;（3）在利润率和杠杆率走低的情况下，提高周转率是最有效的途径;对比示例:;3. 产品创新和产品标准化是实现M最大化的根本之道;推行产品线开发的战略意义：多快好省;4. 如何实现高价值;总 结;第二部分 产品战略及产品线规划;产品 战略;■ 产品战略要解决的两大问题： 1、如何提高产品竞争力和溢价力； 2、做几条产品线，产品标准化的路线图和时间表是什么。; 1. 产品战略总体指导思想;2. 产品理念;3. 产品战略目标;4. 产品选择与产品定位;示例：;5. 产品体系与产品结构;产品体系分析推导工具1-3：;产品结构：根据资金状况进行产品结构设计是重中之重！;示例：方兴地产的产业结构、产品结构和产品系列规划;6. 产品研发与创新;“XX城”系列标准图;■ 本部分是产品标准化策略的核心！ ■ 本部分重点明确以下重要问题： （1）形成几个产品系列； （2）重点做几条产品线，每条产品线的标准化率 目标设定为多少； （3）产品线如何组合成产品系列； （4）“企业品牌→产品品牌→项目品牌”构成的品牌 族谱设计… ■ 重要说明：兰德咨询早年提出的 “土地-客户-产品 ”LPC模型只是产品线划分模型，并不是品类划分模 型，见右图（近年来业界以讹传讹，很多咨询机构 和房企理解有误）。;案例A:东京建屋和帕尔迪的产品线规划与产品线定位对应关系; 案例B: 万科的产品系列规划（全产品系）; 案例C: 绿城的产品线规划（全产品系）;案例D: 旭辉的产品线规划（刚需产品开发商）;案例E: 诚通的高端产品线规划（中小开发商）;8. 产品标准化;重要提示：不同企业产品标准化实践及方法论不尽相同！;（二）产品模式设计与产品线策划;■ “三位一体”方法论，见下图。;1. 产品模式设计;（1）以战略目标为导向，推算、确定产品系列的开发目标;（2）以战略目标为导向，推算、确定产品系列的投资盈利目标;规模、利润率要求;示例：某住宅产品系列盈利模式（简表）;产品模式创新：难度较大，但能开创一片蓝海;（二）产品线策划;1. 产品标准体系策划;2. 技术标准与设计准则策划;3. 产品线开发全程现金流标准化;实例：;（三）产品标准化：建模和建库;复杂的汽车、飞机、船舶等都是模块化、标准化制造——;房地产企业推行产品标准化情况;■ 建模和建库：就是根据产品战略及产品线策略、产品模式与产品线策划的结构，针对特定产品线，研究制定出可实现复制开发的产品标准。;■ 产品标准的建立分为两个阶段： 1、“建模”阶段 2、“建库阶段”;1. “建模”——建立各个标准的模板;“建模”范围;标准单元示例——;首置刚需住宅套内使用面积及房间面宽优化示例——;（续）;图例1：标准出入口;图例2：游泳池之“池底、池壁照明”;模块标准化图例1：;模块标准化图例2：;