惠州苏达实业大亚湾项目地块前期策划提案.ppt

项目形象定位 站在城市的高度，慰藉城市经济的缔造者 精　英，你　好！ 分析定位 项目形象定位 次选定位 精英家，暖生活！ →项目属性分析 →项目客户定位 →物业产品定位 →项目形象定位 →项目市场定位 →项目命名建议 PART III　城市布鲁斯分析定位 选择物业功能类型时，应考虑项目功能类型在区域环境中的价值实现 分析定位 物业产品定位 （注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。） ★ ★ 较大 潜在项目有类似物业 酒店 ★ ★ ★ ★ ★ 弱 具有较长的沿铺面，地处繁华地段，灵活性大 街铺 ★ 大 人气不足，大型商业招商困难，不足以支撑 集中商业 ★ ★ ★ ★ 较弱 类CBD地带，公寓价值大 高层公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 弱 具有适合中档住宅的条件 高层住宅 推荐指数 物业风险 周边适应性/竞争性 物业类型 因而在本项目中，物业类型建议为，以高层住宅为主，开发部分公寓， 商业氛围较好的临街面考虑底层商铺（不宜高于二层） 项目开发思路 分析定位 物业产品定位 主流面积线 利润 风险 个性化精品 紧凑型公寓户型 稳妥面积线 项目规划——区内稀缺精品社区 建筑设计——城市标志性建筑 园林设计——美式九曲花街 商业定位——GARDEN BLOCK商业街区 竞争力提升 适用型住宅户型 合理型街铺尺度 在满足中端的物业定位、客户心理需求时，结合项目的功能定位，推导出合理的户型面积及配比。 （注：详细的价格推导过程在本次报告中暂不进行阐述。） 中端物业定位 舒适型住宅 主流户型 综合性物业功能 经济型公寓 紧凑型户型 15% 90－100平米 二房一厅一卫一书房 130－150平米 110－125平米 80－90平米 10% 50% 25% 四房二厅二卫 三房二厅二卫 二房二厅一卫 50% 60－70平米 二房一厅一卫 95－110平米 90－100平米 35－45平米 10% 20% 20% 三房二厅二卫 三房一厅一卫 一房一厅一卫 住宅 公寓 分析定位 物业产品定位 平衡，兼洗衣间功能 4M2≤面积≤6M2;净宽≥1.2M 工作阳台 走大，功能可设为健身、休闲等 6M2≤面积≤15M2;净宽≥1.6M;栏高≥1.2M 阳台 平衡，走入式设计 4M2≤面积≤6M2 储藏室 走大，附带工作阳台 净宽≥2.5M;10M2≤面积≤15M2 厨房 走大，三进式设计，使干湿真正分区 6M2≤面积≤10M2 卫生间 平衡，与工作阳台连接 4M2≤面积≤6M2 保姆室 平衡 12M2≤面积≤15M2 次卧室 走大，有独立的卫生间、更衣室、有休闲阳台 开间≥3.6M;30M2≥面积≥20M2 主卧室 走大，与客厅分离，出现酒吧等休闲空间，临窗设计 净宽≥3M 餐厅 走少，偏向实用性 开间≥4M 客厅 趋势 尺度面积范围 功能区 根据我司对客户需求意向及适用性的研究，对家居型产品各功能开间及面积提出以下建议： 分析定位 物业产品定位 PART IV　城市布鲁斯产品建议 →深圳地产现状 →整体规划建议 →社区园林建议 →建筑产品建议 深圳地产，素有“中国地产样板房”之称，已发展至国内领先水平，近年来发展尤其迅猛 产品建议 深圳地产现状 　 地产看深圳，已成为近十余年来，深圳地产已成为中国地产发展的 风向标，近年来，随着深圳土地资源的紧张，及房价一路飞涨，为了提 高产品竞争力，产品创新呈百花齐放之势，尽可能增大实用空间。 惠阳、大亚湾区域作为深圳的一级辐射地带，地产产品大同之势热不可挡。 有限的土地供应，造就了高企的房价，高企的房价催生出超值的创新户型。 产品建议 深圳地产现状 →深圳地产现状 →整体规划建议 →社区园林建议 →建筑产品建议 PART IV　城市布鲁斯产品建议 从产品价值入手，做到人车分流、气流通畅、采光充足，同时与周边环境相结合，挖掘物业价值。 产品建议 整体规划建议 1期住宅 2期住宅 市政广场 内退广场 高层公寓 车行入口 人行大门 车行入口 车行入口 中央园庭 景观轴 底层商业街 由于社区较小 为达到人车分 流，及园林的 完整性，建议 采用全地下停 车室。 →深圳地产现状 →整体规划建议 →社区园林建议 →建筑产品建议 PART IV　城市布鲁斯产品建议 产品建议 社区园林建议 街铺 全地下车库地面采光 中心景观 主景观轴 市场广场 过渡带 架空层花园 楼梯间花园 架空层花园 通过一层架空层，除设置泛会所外，设置适当的植被，形成无阴隔的园林绿化空间。增加绿地面积。 天顶绿色会所 生态地下车库 在每个组团绿化区域设置地面采光窗或设置下沉式广场，直通地下车库 生态地下车库 产品建议 社区园林建议 雕塑小品建议 在雕塑园林上建议以人物小品为主要设计方向，雕塑人员选择具有亲和力