深圳外溢客专题研究报告20150330.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 外溢客动机剖析 深圳客户约7成为投资客户,特别关注大型社区第一批推货 深圳客户购房动机 外溢客需求特点 深圳投资客主要购买90平米以下产品； 本地客户及周边镇区客户则以自住为主，加以少量换房客户，刚需户型最受欢迎； 重点外溢区域研究—塘厦 Part 2 塘厦客户洞察—万科四季花城 从万科四季花城成交客户分析来看： Ａ、置业目的：自住客户为客户主体，占总体的90％； Ｂ、客户来源：成交客户中近９成客户为深圳客户，其中龙华占总体的38％，坂田占比22%，福田占总体的16％，观澜占14%； Ｃ、客户年龄段：成交客户偏向年轻化，３０－４０岁年龄段客户超过５成； Ｄ、客户职业：个体户、白领为客户主体，占总体的近8成． 万科四季花城深圳客户占比达90%，客户多为个体户、白领，客户年龄30-40岁之间，置业目的基本为自住。 塘厦客户洞察—中信观澜凯旋城 成交客户区域来源主要以深圳为主约占73% 在深圳客户中观澜、龙华和福田分别占总成交量约29%、26%、18% 深圳、东莞客户认购比率 各区域认购客户比率 成交客户中深圳客户大部分是对本区域有地缘因素的客户 置业目的 客户年龄 行业职业 居住区域 塘厦客户洞察—中信观澜凯旋城 在各类型产品中，三房产品深圳客比例更高，其中110㎡的三房客户以龙华比例最大，达到50%，90㎡的三房客户以观澜为主，达到43%。 序号 户型 产品面积 去化数量 深圳客户量 东莞客户量 观澜 龙华 福田 其他 1 四房两厅 140 14 3 2 5 1 3 2 四房两厅 125 61 14 8 7 8 24 3 三房两厅 110 25 1 9 3 4 8 4 三房两厅 90 149 50 23 20 18 38 5 三房两厅 75 37 8 11 5 4 9 备注：数据来源观澜凯旋城开盘总结 140平产品客户比例 125平产品客户比例 110平产品客户比例 90平产品客户比例 75平产品客户比例 塘厦客户洞察—中信观澜凯旋城 观澜凯旋城成交客户年龄集中在30-45岁，他们处于事业财富积累上升期，是社会中坚力量 客户年龄 获知途径 路过+朋友介绍+短信 30-45岁的社会中坚力量 占成交客户获知渠道的 66% 是本项目的核心目标客户 置业目的 客户年龄 行业职业 居住区域 塘厦客户洞察—中信观澜凯旋城 个体户\企业主+企业职员+企业高管占成交客户分布的89% 客户职位 个体户、企业主、企业高管及企业职员为主力客户，一般从事家具制造、电子、五金、设备等工作，其中企业主大部分是在观澜、塘厦区域开厂或有商务往来 置业目的 客户年龄 行业职业 居住区域 塘厦客户洞察—中信观澜凯旋城 塘厦客户特征总结 总结2 深圳关内及梅林附近客户早有在塘厦临深片区置业的习惯，区域抗性较小，且价格承受力相对较高 总结1 塘厦临深片区洋房客户以深圳客户为主，占比约70%-90%，集中在龙华、福田、观澜、坂田区域，少量塘厦本地客户 总结3 客户主要为刚需首置及首改客，看重高性价比、交通便利性 重点外溢区域研究—凤岗 Part 3 凤岗客户洞察 凤岗各区域客户构成分析 凤岗各区域客户构成（分四大类）： 卖给深圳客楼盘基本在8000-10000左右，卖给本地客的基本在6000-8000之间， 价格两极化明显。 凤岗客户洞察—重点楼盘客户案例 大运城邦 90%深圳客 地段、配套 项目主力户型：77㎡两房、96㎡3房、133㎡3房 项目客户概况：深圳客群远超凤岗本地客群，其中90%客群为深圳客群，纯自住比例达30%，投资比例占比70%。 77-96㎡2-3房客户特征 20-29岁的建筑房产、物业管理、物流行业，中低白领阶层主要用于自住兼投资或过渡性自住，他们多处于结婚、生子等状态，在购买实力不强的情况下看重该物业的高性价比、配套及品牌价值； 30岁-39岁客群多用于投资，看重不限购、高性价比、交通等因素，地段为其最大购买抗性。 133㎡3房客户特征 40岁以上自住兼投资、养老者为主，主要看中其高性价比、规模及配套。 凤岗客户洞察—重点楼盘客户案例 名流印象 99%深圳客 高性价比 地铁沿线 项目主力户型：首置、首改户型为主，75㎡2房、88平3房、88㎡复式3房、120-140平4-5房； 项目客户概况： 整体来讲，客群主要来源于地铁的重要覆盖区域，关内客群与关外客群比例相当，客户购买实力普遍较弱； 从年龄结构来看，该项目客群的年龄段偏年轻化，更多集中在25-40岁，多以处于事业上升人生阶段； 客户以自住为主的目的居多，也存在部分的投资客，大部分以首次置业为主； 客户购房关注的重点，前四个核心的次序为：区域、价格、交通和户型。该项目的高性价