轨道地铁沿线物业专题研究.ppt

改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化 为沿线土地带来增值 观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。 地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。 通车前预期增值事后实质收益 价格变化的结构特征 利用实地调研样本数据，我们对可能影响住房自有概率的各种因素做了分析，最后发现，显著影响住房自有概率的变量有：单位、年龄、婚姻状况、教育水平、家庭人口、户口、是否有车和是否有父母资助。根据方程，我们可以计算出不同类型家庭住房自有的概率。 家庭周期与住房消费关系 3 客户 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 交通方式来看，二次置业者开车的大约占三成，如表。在我们的样本中，交通方式和居住区位之间并没有表现出相关性。 上下班的交通方式与花费时间之间有一定关系。开车上班时间一般在20－30分钟，步行或骑自行车通常在20分钟左右，采用公交系统则需要30－40分钟。 交通方式和上下班时间 绝大多数受访客户都希望居住在市区以内，但是接受关外的比市中心还多 首次置业者与二次置业者相比，愿意开车的减少，愿意做地铁的增多。总体来看，愿意开车的在明显比公交更受欢迎。因此，我们认为在未来五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要较强的竞争力。 交通方式和上下班时间 3 客户 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 我们在问卷中询问了“如果能使您到市中心的时间节约15分钟，您愿意为为买房多支付百分之多少的价钱”，有80％的样本问答了这一问题。结果发现，在问答者中，八成的人愿意节省交通时间而多支付房价，住在关外的人更愿意支付费用。 30%以上 20-29% 10-19% 1-9% 关外 关内 关外 关内 现居住区域 14 9 9 8 3 13 23 15 34 35 37 35 34 22 14 24 愿意多支付的按愿意支付房价比例分组 14 21 16 19 不愿意 多支付的 首次置业者 二次置业者 不同置业者为节省时间而多支付的房价 14 35 3 48 27 关外 6 18 8 69 31 关外 其他 地铁 公交 开车 关内 市中心 关内 市中心 对理想居住区位的选择 13 11 11 1 37 16 23 15 9 26 8 35 42 47 58 74 每一类理想居住区位中对理想交通方式的选择 65 8 54 14 首次置业者 二次置业者 我们从问卷调研情况来看，开车是半数中产阶层最喜爱的上下班交通方式，地铁则是最受青睐的公共交通。因此我们预测未来五年中产阶层上下班的交通将从以公交系统为主转向开车和乘坐地铁两大类型，但是不管住在哪里，置业者首选的交通方式还是开车 不同置业者居住在理想区域选择的交通方式 thanks 二级市场策划品控中心 地铁的特性研究 1 概念 2 物业 3 客户 地铁的作用研究 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 研究框架 concept 概念 地铁的特性研究 1 概念 地铁的作用研究 地铁速度为每小时30－40 公里，车辆编组为4－10节，在高峰时单向输送能力可达每小时3－7 万；轻轨的单向输送能力可达每小时1-3万；公共汽车的单向输送能力为每小时1万。 地铁的运量在各种城市交通工具中最大 快速，准点，舒适 地铁的平均运行速度一般为30-40公里/小时，最高速度可达120公里/小时，深圳平均时速达到90公里/小时，远远高于公共汽车的速度。加上地铁运行不受其它运输方式影响，安全、准点，从而给人最大的感觉就是时间上有了保障。由于地铁采用了最新的技术，其乘车环境也得到了极大的改善。 环保性 地铁在地下运行，对城市无噪音、无干扰，基本不占用城市土地。 采用电力作为动力，对环境无污染。 现代化的城市首先要有现代化的交通，交通会影响到一个城市的生产运转。地铁为城市广大的上下班客流提供了一个便捷的交通方式，它所赢得的时间成本和它所产生的减少其它交通方式所需要的时间成本是非常高。 提高一个城市的竞争力 引导城市的发展布局 据研究表明，不同成长期的城市，主导交通方式对城市布局产生明显不同的影响，处于成长期的城市，主导交通方式对城市布局将产生重大影响，城市化进程已基本完成的城市，主导交通方式对城市布局产生的影响较小 深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工，深港两地的地铁在此“碰头”，实现了无缝衔接。与香港九广铁路上水——落马洲支线相连。这个新设置的深港口岸将在明年投入使用，届时，深港两地往来的交通将变得更加便捷。 地铁的特性研究 1